ヴェラハイツ日本橋蛎殻町
ヴェラハイツ日本橋蛎殻町（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築43年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 中央区日本橋蛎殻町1-8-2 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ東西線 人形町駅 徒歩5分 ／ 東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1983-10（築43年） |
| 総戸数 | 46戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェラハイツ日本橋蛎殻町は、東京メトロ人形町駅徒歩5分・水天宮前駅徒歩4分の中央区日本橋蛎殻町に建つ、1983年築・8階建て46戸のワンルームマンションです。割高診断は2件のみの参考値で判定は割れています。宅建士の視点で立地や地価データを確認します。
立地と交通
ヴェラハイツ日本橋蛎殻町は、東京メトロ東西線・人形町駅から徒歩5分、東京メトロ半蔵門線・水天宮前駅から徒歩4分の場所に建っています。どちらの駅も徒歩5分以内にあり、2つの路線を状況に応じて使い分けられるため、通勤や通学の行き先によって駅を選びやすく、日常の移動がしやすい立地といえます。
所在地一帯の用途地域は商業地域です。用途地域とは、土地の使い方を法律で決めたルールのことで、商業地域はオフィスや店舗、住宅が混在しやすい地域です。建蔽率80%・容積率700%と定められており、都心の中でも建物を高く・大きく建てやすい地域だと分かります。
周辺の商業施設や生活環境の具体的な情報は今回のデータには含まれていないため、実際に現地を歩いて昼と夜の雰囲気や、スーパーやコンビニなどの生活利便施設の有無を確認してください。駅からの道のりが平坦かどうかも合わせて見ておくと安心です。
建物と管理
建物は1983年10月に竣工した、鉄筋コンクリート造8階建て、総戸数46戸のマンションです。権利形態は所有権で、土地や建物の権利をそのまま持つ形です。築43年が経過しており、購入を検討する際は外壁や配管など建物全体の傷み具合を実際に見て確認することが大切です。
管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティ(株)です。分譲した会社やブランド名は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕の積立状況や工事の予定は分からないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めてください。
総戸数46戸は都心のワンルームマンションとしては中規模です。総戸数が少ないほど、一戸あたりの修繕費の負担割合が大きくなることがあるため、管理費や修繕積立金の金額も合わせて確認しておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件未満のため参考値です。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件と評価が分かれており、この棟だけでは割高か割安かを断定できません。平均実質利回り(家賃収入から経費を引いた収益率)は4.14%、平均提示価格は1980万円でした。
家賃はサンプル2件で、中央値82,935円、最小82,870円、最大83,000円とほぼ同水準です。エリア全体の中央区では195件の診断があり、平均実質利回り3.54%、家賃中央値105,000円で、多い判定はやはり「危険（割高）」でした。件数の多いエリア平均と比べると、この棟の家賃水準は低めに出ています。
件数が少ない診断結果は、特定の部屋タイプや時期によって数字が変わりやすい特徴があります。実際に購入を検討する際は、直近の複数の賃貸事例や売買事例を照らし合わせて判断することが欠かせません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から87m先の地点「日本橋蛎殻町１－１６－１１」の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,710,000円です。前年の3,130,000円から18.5%上昇しており、このエリアの土地の値段は上がっています。ただし将来も同じ傾向が続くとは限りません。
用途地域は商業地域で、防火地域にも指定されています。周辺の取引事例は988件(2024年第1四半期〜2025年第4四半期)あり、価格の中央値は3500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は129.55万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば同じ日本橋蛎殻町では、15平方メートル・1Kが1900万円、20平方メートル・1Kが3800万円という取引もあり、価格の幅は広い状況です。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。液状化とは、地震の際に地盤が水を含んだ砂のようになり、建物が傾くなどの被害が起きやすい現象です。地盤や浸水のリスクは今回のデータだけでは十分に分からないため、区が公開するハザードマップと合わせて確認してください。
2路線徒歩5分以内と交通は便利ですが、築43年の老朽化は現地で確認が必要です。
割高診断は2件のみの参考値で、判定は割れており断定できません。
地価は前年比18.5%上昇、取引は988件と豊富ですが液状化・浸水リスクもあります。
- 重要事項説明書と登記簿で構造や権利関係を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 分譲会社や施工会社を売主・管理会社に確認する
- 家賃相場は複数の募集事例で確認する(診断は参考値のため)
- 浸水想定0.5〜3mと液状化リスクをハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません(価格の妥当性は別だから)
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-09-30時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.6ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.14%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.6ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
- 82,870円
この棟の家賃中央値（82,935円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 21% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／日本橋蛎殻町１－１６－１１（この棟から約87m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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