ヴェラハイツ新宿御苑
ヴェラハイツ新宿御苑（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築48年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区新宿2-7-3 |
|---|---|
| 交通 | 都営新宿線 新宿三丁目駅 徒歩3分 ／ JR山手線 新宿駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1978-03（築48年） |
| 総戸数 | 112 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | クラシテ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区にあるヴェラハイツ新宿御苑(新宿三丁目駅徒歩3分)を宅建士の視点で解説します。築48年の鉄骨鉄筋コンクリート造で総戸数112戸、割高診断は1件のみで参考値ですが判定は「危険（割高）」でした。エリア全体の相場や地価公示、ハザード情報も合わせて確認できます。
立地と交通
ヴェラハイツ新宿御苑は、東京都新宿区新宿2-7-3にあります。都営新宿線の新宿三丁目駅まで徒歩3分、JR山手線の新宿駅まで徒歩8分で、複数の路線を使い分けられる立地です。新宿エリアは単身者の賃貸需要が集まりやすい街として知られていますが、個別の需要の強さまではデータに無いため、賃貸情報サイトの空室状況で確かめてください。
所在地から40m離れた新宿2-10-6の地価公示地点では、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり355万円で、前年の308万円から15.3%上がりました。地価公示とは、国が毎年決めて公表する土地の基準価格のことです。この棟がある場所も商業地域に指定されており、建物を高く建てやすい地域だとわかります。
建物と管理
建物は1978年3月に完成し、築48年が経ちます。地上10階建てで総戸数は112戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。土地と建物の権利はいずれも所有権で、建て替えなどの場面で区分所有者の意思がそのまま反映されやすい形です。管理会社はクラシテが担っています。
分譲した会社の名前は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。また、修繕にいくら積み立てているか、どんな工事を予定しているかを示す長期修繕計画や、管理組合の総会議事録もデータには含まれていません。購入を検討する際は売主や管理会社のクラシテに資料を求めてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件しか行われていないため、参考値として読んでください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた儲けを価格で割った数字）は3.49%、平均提示価格は1950万円、家賃は70,000円でした。この診断は2023年9月19日が最後で、3年ほど前の市況をもとにしている点にも注意してください。
同じ新宿区全体では診断件数が256件あり、危険（割高）133件、注意38件、安全・割安82件、判定不能3件で、こちらも最も多いのは危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3077万円、家賃中央値は95,000円です。この棟は価格も家賃もエリア平均より低めですが、利回りはエリアとほぼ同じ水準でした。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の取引事例を見ると、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの1057件の中で、価格の中央値は3800万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は123.6万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、四谷で1983年築・50平方メートルの1DKが6800万円、富久町で2015年築・30平方メートルの1LDKが5000万円などの事例があります。
ハザード情報では、この場所に洪水の浸水想定はなく、地盤は液状化しにくいローム台地（関東地方に多い、比較的かたい土の台地）とされています。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。ただし、これらは公的なハザードマップの一時点の情報なので、購入前に最新の自治体のハザードマップも合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟についての評点が3点（5件の評価）として登録されています。良い点や気になる点の具体的なコメントは今回のデータには含まれていないため、気になる点が何かは不動産会社やマンションレビューのサイト本体で直接確かめてください。
駅近は魅力だが、築48年の経年と修繕計画の確認は欠かせません。
診断1件では参考値にとどまり、価格が高いか安いかは断定できません。
地価は上昇傾向ですが、将来の値上がりや満室を保証するものではありません。
- 分譲会社や管理規約の詳細を重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理会社クラシテに確認する
- 現在の賃料や空室状況を複数の賃貸サイトで確認する
- 直近の地価公示や取引事例と現在の提示価格を比べる
- 最新のハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- マンションレビューの口コミ内容を本体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-26時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-25確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 70,000円
この棟の家賃中央値（70,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 26.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新宿２－１０－６（この棟から約40m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- ルーブル早稲田新宿区
- グローベル新大久保マスターズゲート新宿区
- エクセリア神楽坂新宿区
- スカイコート四谷新宿区
- ファーストリアルタワー新宿新宿区
- シャルムコート新宿ステーションパレス新宿区
