エクセレント三越前

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

東京都中央区日本橋小網町にある「エクセレント三越前」は、三越前駅徒歩6分・築26年・総戸数50戸のワンルーム投資用マンションです。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、周辺の地価は1年で18.5%上昇しています。事実データから中立に整理します。

立地と交通

エクセレント三越前は、東京メトロ銀座線「三越前」駅から徒歩6分、東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩7分の場所にあります。2つの駅が使えるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地です。日本橋エリアはオフィス街としての需要もあり、単身者向けの賃貸需要を考えるうえで交通の便は重要な要素になります。

三越前駅までは徒歩6分、人形町駅までは徒歩7分で、どちらも徒歩10分以内に収まります。2路線が利用できる立地は、入居者が通勤先を選びやすく、空室リスクを下げる一因になり得ます。一方で、駅からの実際の道のりや周辺の商業施設の充実度は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

この物件は2000年7月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート造（骨組みに鉄骨と鉄筋コンクリートを使う工法）、地上11階建てで、総戸数は50戸です。権利形態は所有権で、分譲は新日本建設(株)、管理は住友不動産建物サービスが担当しています。築26年という年数は、給水管や共用部の修繕時期を考えるうえで一つの目安になります。

管理組合の運営状況や長期修繕計画の有無は今回のデータに無いため、総会議事録や長期修繕計画書を管理会社または売主に確認してください。築26年のマンションでは、大規模修繕の実施歴や積立金の残高が今後の維持費に直結するため、購入前に必ず見ておきたい資料です。

割高診断から見た相場ポジション

エクセレント三越前の診断の件数は1件で、ルール上「参考値」として扱います。判定は「危険（割高）」、平均実質利回り3.51%、平均提示価格3880万円、家賃中央値135,000円（サンプル数1）でした。最終診断日は2023年1月15日のため、現在の賃貸・売買相場とずれている可能性があり、最新の成約事例を不動産情報サイトなどで確かめることをおすすめします。

同じ中央区エリア全体では、診断195件のうち「危険（割高）」が93件、「安全・割安」が85件、「注意」が14件、「判定不能」が3件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は167165万円、家賃中央値は105,000円です。

エリアの平均提示価格には高額な物件も含まれているため、この棟の価格帯と単純に比較することはできません。この棟の診断は1件のみの参考値であり、エリアと同じ「危険（割高）」の判定が出ていても、棟全体の価格が高いと決めることはできません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

この棟から175mの地点（日本橋蛎殻町1-16-11）の地価公示（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり3,710,000円で、前年の3,130,000円から18.5%上昇しました。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率700%、防火地域に指定されています。地価の上昇は周辺の需要の高さを示す一つの材料ですが、将来も同じペースで上がるとは限りません。

周辺の取引事例は1039件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は3600万円、面積中央値は30平方メートルでした。例えば近隣の日本橋小網町では2025年第4四半期に25平方メートルの1Kが4200万円、20平方メートルの1Kが2900万円で取引されています。エクセレント三越前自体の部屋の広さや階数での比較は今回のデータに無いため、販売時の間取り図と合わせて確認してください。

ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3m、地盤は液状化しやすい干拓地とされています。低層階に住む場合や災害時の対応を考えるうえで、自治体のハザードマップや保険の条件を事前に確認しておくと安心です。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューには、この棟について評点3.9（16件）の情報があります。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページを直接確認してください。

評点が16件程度付いている点は一定の関心が集まっていることを示しますが、件数が少ないため評価の振れ幅も大きくなりやすいです。入居を検討する場合は、口コミに加えて管理会社への直接確認も合わせて行うと安心です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-16時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.9点16件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-15確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 中央区）

この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（135,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 28.6% 高い ＝ 割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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