マンション築地
マンション築地（東京都 中央区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築44年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都中央区湊3丁目12-11 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ有楽町線 新富町駅 徒歩6分 ／ 東京メトロ日比谷線 築地駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1982-06（築44年） |
| 総戸数 | 32戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 国分建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 関電コミュニティー株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マンション築地は、東京都中央区湊3丁目にある1982年竣工・11階建て32戸のワンルーム一棟マンションです。新富町駅と築地駅の両方が使え、築44年と歴史のある建物です。割高診断は参考値（1件）ながら「安全・割安」の判定で、エリア平均より実質利回りが高い結果でした。
立地と交通
マンション築地の所在地は東京都中央区湊3丁目12-11です。最寄りは東京メトロ有楽町線の新富町駅で徒歩6分、日比谷線の築地駅からも徒歩8分と、2つの地下鉄駅が使えます。周辺の用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれています。オフィスや店舗が混在する街並みで、単身者の生活利便性は高いエリアといえます。
国土交通省の地価公示によると、棟から209m離れた明石町５－１９地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり2,530,000円で、前年の2,210,000円から14.5%上昇しました。用途地域は第二種住居地域、建蔽率60%・容積率400%、防火地域です。地価は上がっていますが、今後も同じ傾向が続くとは言えません。
建物と管理
建物は1982年6月に竣工した鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨で骨組みを補強した鉄筋コンクリート）の11階建てで、総戸数は32戸、権利形態は所有権です。分譲は国分建設株式会社、管理は関電コミュニティー株式会社が担っています。耐震性能や建築確認日は今回のデータに無いため、重要事項説明書か設計図書で確かめてください。
修繕積立金の額や長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。築40年を超える建物では、外壁や給排水管の大規模修繕が済んでいるかどうかが住み心地と資産価値に直結します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは5.17%、平均提示価格は1,720万円でした。家賃は95,000円のデータが1件あるのみで、こちらも参考値です。診断の最終日は2023年8月20日と2年以上前のため、最新の賃貸・売買の掲載価格を別途確認してください。
エリア全体（東京都中央区）では診断の件数が195件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で93件、「安全・割安」は85件、「注意」は14件、「判定不能」は3件でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は167,165万円、家賃中央値は105,000円です。
この棟の家賃中央値95,000円はエリアの家賃中央値105,000円より低く、利回り5.17%はエリア平均の3.54%より高い結果でした。ただしこの棟の診断は1件の参考値であり、エリア全体の傾向と単純に比べて優劣を決めることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省のデータでは、2024年第1四半期から2025年第4四半期までの周辺取引事例が1,175件あり、価格の中央値は4,300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は137.5万円、面積の中央値は35平方メートルでした。
例として、2025年第4四半期の新富地区では1R・50平方メートル・1979年築が3,200万円、1LDK・45平方メートル・2017年築が8,500万円で取引されました。湊地区では1LDK・40平方メートルが6,800万円でした。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮が0.5m以上1m未満とされ、地盤は液状化しやすい干拓地（水を抜いて作った土地）とされています。低層階の浸水リスクや地盤の弱さは資産価値や保険料に関わるため、自治体のハザードマップと重要事項説明書で必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点3.8、件数7件の投稿があります。良い点・気になる点の具体的な内容は今回のデータに無いため、サイト上の最新の投稿を直接確認してください。評点だけでは住み心地の実態は分からないため、参考程度にとどめるのが無難です。
築44年のSRC造で新富町・築地の2駅が使えますが、修繕状況は資料で確かめる必要があります。
割高診断の件数は1件で参考値ですが、「安全・割安」の判定でした。
地価は上昇傾向ですが、液状化しやすい干拓地のためハザード確認は欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高を管理組合に確認する
- 建築確認日と耐震基準を登記簿・設計図書で確認する
- 大規模修繕の実施履歴を総会議事録で確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 現在の賃料と入居状況を最新の掲載情報で確認する
- 口コミの具体的な内容をサイトの最新投稿で確認する
- これらが揃えば買ってよいという意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-15時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 中央区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.63ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（5.17%）は、東京都 中央区相場（3.54%）より1.63ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 中央区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 95,000円
この棟の家賃中央値（95,000円）は、東京都 中央区の周辺相場中央値（105,000円）より 9.5% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／明石町５－１９（この棟から約209m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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