マンション下北沢
マンション下北沢（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築53年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区代沢2丁目28-4 |
|---|---|
| 交通 | 京王井の頭線 下北沢駅 徒歩6分 ／ 小田急小田原線 下北沢駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1973-02（築53年） |
| 総戸数 | 42戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 国分建設株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マンション下北沢は、東京都世田谷区代沢にある1973年築・RC造8階建て・42戸のワンルーム投資用マンションです。京王井の頭線と小田急線の下北沢駅から徒歩6分で、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定が出ています。
立地と交通
マンション下北沢は、京王井の頭線と小田急小田原線の下北沢駅から徒歩6分の場所にあります。2つの路線が使える駅まで徒歩6分という近さは、賃貸に出すときの入居者探しや将来の売却のしやすさを考えるうえで、一つの材料になります。
この物件がある場所の用途地域は近隣商業地域で、区域は市街化区域です。近隣商業地域は、店舗やオフィスなども建てられる地域を指す言葉で、住宅だけでなく商業施設も混ざりやすい地域です。実際の周辺の様子やお店の数は、現地を訪れて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1973年2月に建てられたRC造（鉄筋コンクリート造）の地上8階建てで、総戸数は42戸、築年数は53年です。権利形態は所有権で、分譲会社は国分建設株式会社です。築50年を超える建物のため、外壁や配管など設備の老朽化がどの程度進んでいるかは、現地確認や修繕履歴の記録を見て判断する必要があります。
管理会社は株式会社大京アステージです。ただし長期修繕計画の内容や修繕積立金の残高、過去の大規模修繕の実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や重要事項説明書で確かめてください。また1973年築のため、新耐震基準に適合しているかどうかも、耐震診断報告書や重要事項説明書で確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみのため、参考値として扱います。2件とも判定は「安全・割安」でした。平均実質利回りは4.63%、平均提示価格は3415万円、家賃は中央値156,250円（最小120,000円〜最大192,500円）という結果でした。件数が少ないため、この結果だけで物件の良し悪しを決めるのは早計です。
同じ世田谷区全体で見ると、診断件数は180件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で96件でした。エリア平均の実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。この棟の数字はエリア平均より利回りが高く、家賃水準も高めですが、棟側のデータが2件だけという点は変わらないため、参考程度にとどめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から229m離れた地価公示地点（代沢５－１６－１４）では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,020,000円、前年の931,000円から9.6%上昇しています。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%、容積率150%、準防火地域です。本物件の用途地域（近隣商業地域）とは異なる地点の数値なので、そのまま本物件に当てはめず、参考情報として見てください。
周辺の取引事例は137件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は3100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は102.5万円、面積の中央値は30平方メートルです。例えば2025年第4四半期の代沢の事例では、35平方メートル・1LDK・2017年築の物件が6700万円で取引されています。間取りや築年数で価格差が大きいため、1件ずつの比較が必要です。
国交省のデータでは、この場所の洪水浸水想定は0.5〜3m、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされています。浸水想定がある地域なので、実際の避難経路や建物側の対策（止水板の有無など）は、自治体のハザードマップと管理組合への確認で把握してください。
下北沢駅徒歩6分・2路線利用という立地は、賃貸需要を考えるうえで一つの強みです。
割高診断は参考値ながら、棟の利回りはエリア平均を上回り安全・割安の判定でした。
築53年のRC造物件のため、耐震診断や修繕計画の確認が欠かせません。
- 耐震診断や修繕履歴は重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の状況は管理組合に確認する
- 現在の賃料と入居状況は契約書や管理会社に確認する
- 洪水ハザードマップで浸水想定区域の詳細を確認する
- 周辺の取引事例と提示価格を照らし合わせて検討する
- 診断件数が2件のみのため追加の相場データも集める
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.6点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.08ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.63%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より1.08ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 192,500円
- 120,000円
この棟の家賃中央値（156,250円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 65.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／代沢５－１６－１４（この棟から約229m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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