グローリア初穂板橋
グローリア初穂板橋（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区板橋2丁目63-4 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 板橋区役所前駅 徒歩2分 ／ 東武東上線 下板橋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1985-09（築41年） |
| 総戸数 | 129戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社グローリア初穂 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グローリア初穂板橋は、都営三田線・板橋区役所前駅から徒歩2分、東京都板橋区板橋にある築41年・地上14階建て・129戸のSRC造マンションです。割高診断は参考値ながら利回り4.56%でエリア平均より高めです。立地・建物・価格の気になる点を宅建士視点でまとめます。
立地と交通
グローリア初穂板橋は東京都板橋区板橋2丁目にあります。最寄りは都営三田線の板橋区役所前駅で、徒歩2分という近さです。東武東上線の下板橋駅も徒歩9分で使えるため、2つの路線を状況に応じて選べる点が強みです。
三田線は大手町や日本橋方面へ、東上線は池袋方面へ向かうため、通勤先によって使い分けができます。駅から近いワンルームは入居者を探しやすい傾向がありますが、実際の需要の強さは周辺の家賃相場や競合物件の数によっても変わるため、賃貸需要そのものは別途調べる必要があります。
建物と管理
建物は1985年9月に竣工し、築41年になります。地上14階建てで総戸数は129戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫な構造という意味です）、権利形態は所有権です。築年数が古いため、今後の大規模修繕の計画や実施状況が気になるポイントです。
管理会社は株式会社東急コミュニティー、分譲会社は株式会社グローリア初穂です。管理会社の名前だけでは管理の質までは分からないため、長期修繕計画や修繕積立金の残高、管理組合の総会議事録を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として見てください。内訳は「注意」が1件、「安全・割安」が1件で、はっきりどちらかに偏った結果ではありません。平均実質利回りは4.56%、平均提示価格は1245万円、家賃は中央値55,500円（55,000円〜56,000円の2件）でした。最終診断日は2025年6月19日です。
板橋区全体では診断件数240件のうち「危険（割高）」が113件と最も多く、平均実質利回りは3.65%、家賃中央値は82,341円でした。この棟の利回り4.56%はエリア平均より高く、家賃55,500円はエリア中央値より低い結果になっています。ただし面積や間取りの違いが影響している可能性もあるため、同じ条件の物件と比べて価格が妥当かは、不動産会社や管理会社に最新の賃貸事例を確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から117m離れた板橋２－６５－８の地点（令和8年7月1日時点）は1平方メートルあたり1,490,000円で、前年の1,260,000円から18.3%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%の防火地域です。地価の上昇は周辺エリア全体の傾向であり、この棟自体の資産価値を直接示すものではないため、個別の価格判断は別に行う必要があります。
周辺の取引事例は655件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に1R・20平方メートルが2,100万円、1K・15平方メートル（1987年築）が1,200万円などの取引があります。築年数や面積が物件ごとに異なるため、この棟の価格と単純比較はできません。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や液状化のリスクが低いと読める材料ですが、実際の購入前には最新のハザードマップを区のサイトで確認してください。
駅近2分で築41年のSRC造129戸、相場診断は2件のみで参考値です。
棟の利回り4.56%はエリア平均3.65%より高いが、面積差などの影響は未確認です。
地価は上昇傾向で取引事例も多いエリアですが、価格妥当性は個別に確認が必要です。
- 長期修繕計画と修繕積立金残高を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確かめる
- 現在の賃貸需要や空室率を不動産会社に聞く
- 家賃相場は同条件の物件で複数比較する
- 最新のハザードマップを区のサイトで確認する
- 価格と周辺取引事例を照らし合わせて検討する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-29確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.92ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.56%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.92ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 56,000円
- 55,000円
この棟の家賃中央値（55,500円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 33.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／板橋２－６５－８（この棟から約117m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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