アデッソ本蓮沼
アデッソ本蓮沼（東京都 板橋区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都板橋区蓮沼町３９−１０ |
|---|---|
| 交通 | 本蓮沼駅 徒歩4分 ／ 志村坂上駅 徒歩12分 |
| 築年 | 2006-07（築20年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 6階建 |
| 建物管理会社 | リバァイアンス |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都板橋区蓮沼町にある「アデッソ本蓮沼」は、本蓮沼駅徒歩4分・志村坂上駅徒歩12分の築20年・6階建37戸のワンルームマンションです。管理会社はリバァイアンス。割高診断は参考値ですが、地価公示や周辺の取引事例もあわせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
アデッソ本蓮沼は、本蓮沼駅から徒歩4分の場所にあります。志村坂上駅も徒歩12分で使えるため、2つの駅を状況に応じて使い分けられる立地です。所在地は東京都板橋区蓮沼町です。
物件がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に入っています。準工業地域は、小さな工場や店、住宅が混ざって建てられる地域という位置づけです。近くにある地価公示の地点（棟から183m）は近隣商業地域の商業地に指定されており、地域によって建物の建て方のルールが少し違う点は覚えておきたいところです。
建物と管理
建物は2006年7月に建てられ、2026年時点で築20年になります。6階建で総戸数は37戸です。管理会社はリバァイアンスが入っています。管理の実際の体制（清掃の頻度や修繕の積立状況など）は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
建物の構造や、土地と建物の権利の種類、分譲した会社の名前は今回のデータに含まれていません。これらは建物の安全性や将来の建て替えのしやすさに関わるため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として読んでください。判定は「注意」でした。平均の実質利回り（買うときの費用も含めて計算した年間の収益の割合）は3.58%、平均の提示価格は2220万円、家賃は82,000円でした。最終の診断日は2026年7月25日です。
同じ基準で板橋区全体を見ると、診断件数は240件あり、もっとも多い判定は「危険（割高）」で113件でした。区全体の平均実質利回りは3.65%、家賃の中央値は82,341円です。この棟の家賃82,000円は区の中央値に近い水準ですが、診断1件だけでは棟全体の傾向とは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から183m離れた地価公示の地点では、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり687,000円でした。前の年の618,000円から11.2%上がっています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）80%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで273件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は95万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として、2025年第4四半期に小豆沢で築1993年・15平方メートル・1DKが1500万円、大原町で築2008年・20平方メートル・1Kが2300万円、大原町で築1987年・45平方メートル・1LDKが3500万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、板橋区が公開するハザードマップで確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点2.8、件数8件という情報があります。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地は管理組合や現地の管理人、賃貸の入居者募集を担当する会社に確かめてください。
割高診断は1件のみで参考値であり、判定「注意」から棟の価格だけを安全と判断しない方がよいです。
地価公示は前年より11.2%上がっていますが、取引価格の決め方は不動産によって異なります。
良い点・気になる点ともに未確認の情報が多いため、管理状況と賃貸相場は自身の目で確かめてください。
- 建物の構造と権利の種類を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を取り寄せる
- 家賃や利回りの最新の賃貸相場を複数の窓口で確認する
- 高潮など未取得のハザード情報を区のマップで確認する
- マンションレビューの詳しい内容を本人の目で確認する
- 周辺の取引事例と価格差の理由を仲介会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別途確認が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 2.8点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 板橋区）
相場（3.64%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.06ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.58%）は、東京都 板橋区相場（3.64%）より0.06ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 板橋区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 82,000円
この棟の家賃中央値（82,000円）は、東京都 板橋区の周辺相場中央値（83,250円）より 1.5% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／蓮沼町２６－９（この棟から約183m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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