アデッソ戸越銀座
アデッソ戸越銀座（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区平塚３丁目１５−１０ |
|---|---|
| 交通 | 戸越銀座駅 徒歩5分 ／ 荏原中延駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2006-01（築20年） |
| 総戸数 | 16戸 |
| 階数 | 9階建 |
この物件の解説（宅建士視点）
アデッソ戸越銀座は東京都品川区平塚にある、2006年1月竣工・9階建て16戸のワンルームマンションです。戸越銀座駅徒歩5分、荏原中延駅徒歩6分とアクセス良好な立地で、品川区エリアの中古マンション市場と比べた相場感や地価、ハザード情報まで、宅建士の視点で中立に整理してわかりやすく解説します。
立地と交通
アデッソ戸越銀座は東京都品川区平塚3丁目にあり、戸越銀座駅まで徒歩5分、荏原中延駅まで徒歩6分と、2つの駅を使える立地です。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれています。日常の買い物や通勤のしやすさという点では利便性が高い場所と言えます。
一方で、地価公示データでは棟から約104m離れた地点（平塚3-8-11）の用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率200%・準防火地域と示されています。この地点は建物そのものの所在地とは別の地点のため、実際の建築条件や周辺の用途地域は、建築確認や都市計画図で改めて確かめてください。
建物と管理
建物は2006年1月に竣工し、築20年、9階建てで総戸数16戸のワンルームマンションです。構造や権利形態（所有権か借地権か）、分譲会社、管理会社は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿、管理規約で確かめてください。
総戸数16戸という小規模なマンションは、1戸あたりの管理費・修繕積立金の負担や、管理組合の意思決定の仕組みが大規模マンションと異なることがあります。長期修繕計画や修繕積立金の残高は分からないため、管理組合の総会議事録を取り寄せるか、売主に開示を求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、判定は「危険（割高）」でした。診断件数が3件未満のため、この結果はあくまで参考値であり、断定はできません。平均提示価格は3320万円、平均実質利回りは3.33%、家賃中央値は110,000円というデータです。
品川区全体では179件の診断があり、平均提示価格3524万円、平均実質利回り3.54%、家賃中央値93,000円で、判定の多くも「危険（割高）」でした。この棟の家賃110,000円はエリアの家賃中央値93,000円より高めですが、サンプルが1件のみのため、エリア傾向とそのまま比べるのは慎重にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から約104m離れた地点（平塚3-8-11、令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり977,000円で、前年の890,000円から9.8%上昇しています。準工業地域・建蔽率60%・容積率200%・準防火地域という条件も合わせて示されています。
周辺の取引事例は680件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2950万円、単価中央値は1平方メートルあたり120万円、面積中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期の荏原地区で1R・25平方メートル・2500万円の事例や、平塚地区で1K・20平方メートル・2100万円の事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは国の公開データに基づく目安であり、購入前には自治体が公開する最新のハザードマップでも必ず確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点5、件数15件という情報があります。ただし良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに記載がないため、内容が気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確認してください。
この評点はマンションレビューという外部サイトの情報であり、管理会社や分譲会社の公式発表ではありません。数値の信頼性や最新性については、サイトの更新日時や個別のレビュー内容も合わせて見ると安心です。
アデッソ戸越銀座は戸越銀座駅徒歩5分の便利な立地ですが、診断は1件のみで参考値です。
家賃中央値110,000円はエリアの93,000円より高く、割高判定の一因と考えられます。
地価は前年比9.8%上昇していますが、建物の詳細は重要事項説明書で確認してください。
- 建物の構造（RC造など）は重要事項説明書か登記簿で確認する
- 区分所有権か借地権かは登記簿か売買契約書で確認する
- 管理会社・管理体制は管理組合の総会議事録で確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の残高は売主に確認する
- 家賃110,000円が今も続いているかを賃貸借契約書で確認する
- マンションレビューの評点・件数の内訳を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点15件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-14確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 18.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／平塚３－８－１１（この棟から約104m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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