マートルコート新小岩
マートルコート新小岩（東京都 葛飾区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築33年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都葛飾区新小岩4丁目25-3 |
|---|---|
| 交通 | 総武線 新小岩駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1993-11（築33年） |
| 総戸数 | 29戸 |
| 階数 | 地下1階付地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社鴻池組 |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
マートルコート新小岩は東京都葛飾区新小岩、総武線新小岩駅徒歩9分に建つ1993年築・全29戸のワンルームマンションです。割高診断は1件のみで参考値ですが判定は「注意」。地価は上昇傾向ながら洪水・高潮・液状化のリスクもある立地で、宅建士の視点から中立に整理します。
立地と交通
マートルコート新小岩は、東京都葛飾区新小岩4丁目に位置し、総武線「新小岩駅」から徒歩9分です。駅までの距離はやや離れていますが、歩いて通える範囲内で、通勤・通学の動線は確認しやすい立地です。
建物がある場所の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。一方、近くの公的な地価調査地点（新小岩4-5-5、棟から118m）は第一種住居地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ面積の割合）300%、準防火地域に指定されています。地点が異なるため、建物自体の規制は登記簿や都市計画図で確認してください。
建物と管理
建物は1993年11月竣工、築33年、地下1階付地上8階建、総戸数29戸の鉄筋コンクリート造（RC造）で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社鴻池組、管理はユニオン・シティサービスが担っています。
築33年ということもあり、これまでの大規模修繕の実施状況や修繕積立金の積立額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主・管理会社に確認してください。管理体制が物件の資産価値に直結する要素なので、現地で管理人の勤務状況や共用部の清掃状態も見ておくと安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「注意」で、平均実質利回り（投資額に対して実質的に得られる利益の割合）は4.24%、平均提示価格は1400万円、家賃中央値は62,000円（家賃サンプル1件）、最終診断日は2023年4月30日です。
エリア全体（東京都葛飾区）では診断66件のうち、危険（割高）が35件、注意が18件、安全・割安が13件で、最も多い判定は危険（割高）です。平均実質利回りは3.79%、平均提示価格は1722万円、家賃中央値は62,885円でした。この棟の利回り4.24%はエリア平均の3.79%より高い数値ですが、棟側の診断が1件だけのため、この差だけで割安と判断するのは早計です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
公的な地価公示（新小岩4-5-5、棟から118m）は令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり479,000円、前年の450,000円から6.4%上昇しています。周辺の取引事例は80件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2100万円、単価中央値は73.3万円/m2、面積中央値は20m2でした。例として2025年第4四半期には20m2・1Kで3000万円、2800万円、2900万円（築2019〜2022年）の成約が見られます。
一方でハザード情報では、洪水浸水想定3〜5m、高潮3m以上5m未満とされ、地形は三角州・海岸低地、液状化（地震で地盤が水を含んで柔らかくなる現象）しやすいとされています。地価が上昇していることと、水害・地盤リスクがあることは別の話なので、両方を自治体のハザードマップで確認したうえで検討してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点2.5（8件）の記録があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに無いため、サイト本体で最新の口コミを確認してください。
点数や件数だけでは住みやすさの実態は分かりにくいため、現地見学や管理会社への質問も合わせて行うと、より具体的な判断材料になります。
診断は1件のみで参考値、判定は「注意」。葛飾区全体は危険（割高）が最多です。
地価は前年より6.4%上昇していますが、洪水・高潮・液状化のリスクも抱える立地です。
築33年で管理の実態は不明な点が多く、総会議事録と修繕計画の確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録で修繕計画と積立金を確認する
- 登記簿謄本で用途地域・建蔽率・容積率を確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 周辺の取引事例や家賃相場を複数の資料で比較する
- マンションレビューなど複数の口コミサイトで声を確認する
- 現地見学で共用部の管理状態や管理人の勤務を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-21時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 2.5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-20確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 葛飾区）
相場（3.79%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.45ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（4.24%）は、東京都 葛飾区相場（3.79%）より0.45ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 葛飾区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 62,000円
この棟の家賃中央値（62,000円）は、東京都 葛飾区の周辺相場中央値（62,885円）より 1.4% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新小岩４－５－５（この棟から約118m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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