グローリオ十条
グローリオ十条（東京都 北区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築25年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都北区上十条1丁目9-16 |
|---|---|
| 交通 | JR埼京線 十条駅 徒歩2分 ／ JR京浜東北・根岸線 東十条駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2001-05（築25年） |
| 総戸数 | 72戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | RC |
| 分譲会社 | 株式会社熊谷組 |
| 建物管理会社 | テス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グローリオ十条は、東京都北区上十条にあるJR埼京線十条駅から徒歩2分、JR京浜東北・根岸線の東十条駅から徒歩9分の築25年・総戸数72戸のワンルームマンションです。割高診断の件数は2件と少なく参考値ですが、危険（割高）の判定もあり、購入前に価格と利回りをよく見極める必要がある棟です。
立地と交通
グローリオ十条は、JR埼京線十条駅から徒歩2分、JR京浜東北・根岸線の東十条駅から徒歩9分という2路線が使える場所に立っています。徒歩2分は駅のすぐそばといえる距離で、通勤や通学で毎日駅を使う人にとって歩く時間が短いのは大きな魅力です。一方で、2路線目の東十条駅までは徒歩9分とやや距離があるため、主に使うのは十条駅になりそうです。
棟のある場所は近隣商業地域に区分され、市街化区域内にあります。近隣商業地域は住宅と店舗が混在しやすい地域区分です。地価公示では、棟から268m離れた上十条２－２４－１２の地点で、令和8年1月1日時点の価格が1㎡あたり1,800,000円と公示されています。この地点は商業地域・建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。
建物と管理
建物は2001年5月に竣工した、地上11階建・総戸数72戸のRC（鉄筋コンクリート）造のマンションです。築25年が経過していますが、所有権のマンションのため、土地と建物をまとめて所有する形になります。分譲したのは株式会社熊谷組です。
管理を担当しているのはテス株式会社です。ただし、管理費や修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築25年は大規模修繕の実施時期にも関わる年数なので、修繕履歴も合わせて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値です。判定の内訳は危険（割高）が1件、注意が1件で、安全・割安はありませんでした。平均の実質利回りは3.27%、平均の提示価格は4,340万円でした。家賃のサンプルは2件で、中央値139,000円（135,000円〜143,000円）です。診断の件数が少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いか安いかを断定することはできません。
エリア全体（東京都北区）では診断の件数が131件あり、危険（割高）が62件、注意が20件、安全・割安が48件、判定不能が1件という内訳でした。多い判定は危険（割高）で、平均の実質利回りは3.53%、平均の提示価格は2,542万円、家賃中央値は89,500円です。棟の平均提示価格はエリアの平均よりも高く、利回りはエリアの平均よりも低い数値が出ていますが、棟側のサンプルが2件しかないため、この違いが棟特有の傾向かどうかは今後のデータ蓄積を待つ必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から268m離れた上十条２－２４－１２の地点は、令和8年1月1日時点の地価公示で1㎡あたり1,800,000円とされています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域の指定があります。前年の価格や変動率は今回のデータに無いため、上昇・下降の傾向を知りたい場合は国土交通省の地価公示データで最新の数値を確かめてください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで349件あり、価格の中央値は2,600万円、1㎡あたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25㎡でした。例として、十条仲原の1LDK（35㎡・2021年築）が4,500万円、上十条の1DK（25㎡・2019年築）が3,200万円、上十条の1K（15㎡）が1,600万円で取引されています（いずれも2025年第4四半期）。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。水害や地盤のリスクが比較的低いとされる情報ですが、ハザードマップは更新されることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップも確認すると安心です。
十条駅徒歩2分という駅近は魅力ですが、割高診断は参考値かつ危険（割高）が含まれる点に注意が必要です。
管理体制や修繕計画はデータに無いため、総会議事録と長期修繕計画書を必ず確認してください。
周辺の取引事例やハザード情報も参考にしつつ、価格が妥当かは複数の情報で見極めましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を確認する
- 修繕積立金・管理費の金額と今後の改定予定を確認する
- 現在の入居状況（賃貸中か空室か）を確認する
- 価格と家賃のバランスを複数の診断・事例で確認する
- 最新のハザードマップで水害・地盤リスクを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の話だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 北区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.26ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 北区相場（3.53%）より0.26ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 北区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 143,000円
- 135,000円
この棟の家賃中央値（139,000円）は、東京都 北区の周辺相場中央値（90,000円）より 54.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／上十条２－２４－１２（この棟から約268m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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