クレヴィスタ豊洲ベイサイド

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

クレヴィスタ豊洲ベイサイド（東京都江東区東雲）は、りんかい線東雲駅徒歩5分に建つ2015年竣工・68戸の投資用ワンルームマンションです。割高診断は参考値1件のみで判定は危険（割高）、江東区エリア全体の傾向や地価・ハザード情報とあわせて確認が必要です。

立地と交通

クレヴィスタ豊洲ベイサイドは東京都江東区東雲2丁目にあります。東京臨海高速鉄道（りんかい線）の東雲駅まで徒歩5分、東京メトロ有楽町線の辰巳駅までは徒歩16分です。りんかい線は新木場や大崎方面へのアクセスに使われる路線で、乗り換えを含めた通勤時間は実際に歩いて確かめると良いでしょう。駅からの道のりに坂や大きな交差点がないかも、内見の際に見ておきたいポイントです。

東雲エリアは東京湾に面した埋立地で、湾岸タワーマンションが多いことで知られる住宅地です。用途地域は準工業地域に指定されており、もともと工場や倉庫の立地を想定した地域のため、周辺には住宅だけでなく工場や倉庫が混在することもあります。実際の街並みや人通り、夜間の明るさなどは、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

この建物は2015年1月に竣工し、2026年時点で築11年です。地上7階建で総戸数は68戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権（土地の権利も一緒に持つ仕組み）です。小規模な棟のため、管理組合の意思決定が比較的スムーズに進みやすい反面、修繕費の負担が一戸あたり大きくなりやすい点にも注意が必要です。

管理会社はインヴァランスです。分譲時の事業者名は株式会粒坂見附ヌラスト特定目的会社と記録されていますが、詳しい沿革は今回のデータにないため、登記簿や重要事項説明書で確認してください。長期修繕計画や修繕積立金の額も今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録を売主に求めて確認してください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件しか行われていないため、参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.41%、平均提示価格は2,620万円、想定家賃は86,240円でした。1件のデータだけでこの棟全体が割高と決めつけることはできません。

江東区エリア全体では212件の診断が行われ、判定の多数は「安全・割安」でした。平均実質利回りは3.48%、平均提示価格は330,574万円、家賃中央値は96,000円です。エリア全体の傾向が良くても、個別の棟の価格や家賃が適正かどうかは別の話なので、棟の1件の判定と単純に比較せず、追加の診断データが集まるまでは様子を見ることをおすすめします。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国土交通省の地価公示によると、棟から162m離れた東雲２－６－１９の地点（令和8年7月1日時点）では、1平方メートルあたり1,150,000円で、前年の998,000円から15.2%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%（敷地に対して建物を建てられる面積の割合）、容積率400%（敷地に対して建てられる延べ床面積の割合）、防火地域に指定されています。

周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに257件あり、価格中央値は7,000万円、単価中央値は140万円/m2、面積中央値は45m2です。例として2025年第4四半期の東雲では、45m2の1LDKが6,900万円、30m2の1Kが3,400万円、40m2の1Rが5,300万円で取引されています。この棟の部屋の広さは今回のデータにないため、実際の面積は重要事項説明書で確認してください。

ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされています。地形は埋立地で、液状化（地震の際に地盤が水分を含んで軟らかくなる現象）は「非常に液状化しやすい」と分類されています。埋立地特有のリスクなので、自治体のハザードマップや地盤調査報告で詳細を確認することをおすすめします。

住んでいる人・検討した人の声

外部の口コミサイト「マンションレビュー」ではこの棟の評点は3.8（5件）となっています。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに含まれていないため、実際の声はマンションレビューのサイトで直接確認してください。点数だけでは住み心地の実感がつかみにくいので、複数のレビューを読み比べることもおすすめします。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.8点5件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 江東区）

この棟の平均実質利回り（3.41%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。

出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（86,240円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 10.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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