アイル東京深川壱番館
アイル東京深川壱番館（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築13年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区常盤１丁目１０−６ |
|---|---|
| 交通 | 森下駅 徒歩4分 ／ 清澄白河駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2013-10（築13年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 9階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
アイル東京深川壱番館は、東京都江東区常盤にある2013年10月築・9階建て47戸のワンルーム投資用マンションです。最寄りは森下駅徒歩4分、清澄白河駅徒歩6分です。割高診断は1件のみで参考値にとどまるため、エリア全体の相場とあわせて中立に読み解きます。
立地と交通
アイル東京深川壱番館は、東京都江東区常盤1丁目にあるマンションです。最寄り駅は森下駅から徒歩4分、清澄白河駅から徒歩6分で、2つの駅を歩いて使い分けられる立地です。駅までの実際の道のりや周辺の歩きやすさ、商業施設の有無は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
用途地域は準工業地域、市街化区域に指定されています。建蔽率（敷地に対して建てられる建物の広さの割合）は60%、容積率（敷地に対して建てられる建物の延べ床面積の割合）は300%で、防火の指定は準防火地域です。これらは地価公示データに付随する情報で、森下・清澄白河エリアの街並みや建物の建て方の特徴を知る手がかりになります。
建物と管理
建物は2013年10月に竣工し、2026年時点で築13年の9階建て、総戸数47戸です。管理会社はタングラムで、日常の清掃や設備点検などを担っています。ワンルーム投資用マンションとしては中規模な棟といえます。
建物の構造や、土地と建物の権利関係（所有権か借地権かなど）は今回のデータには無いため、重要事項説明書（契約前に渡される物件の重要な内容をまとめた書類）や登記簿（持ち主などを記録した公的な書類）で確かめてください。修繕積立金の額や長期修繕計画の内容、過去の大規模修繕の実施履歴も分からないため、管理組合の総会議事録とあわせて売主に求めることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（家賃収入を価格で割った収益の目安）は3.33%、平均提示価格は2610万円、想定家賃は83,000円でした。家賃のサンプルも1件のみなので、この数字だけで棟全体の水準を判断することはできません。
江東区全体では診断の件数が190件あり、内訳は「危険（割高）」77件、「注意」23件、「安全・割安」84件、「判定不能」6件で、全体では「安全・割安」が最も多くなっています。エリア平均の実質利回りは3.49%、家賃中央値は95,000円です。この棟の想定家賃83,000円はエリアの中央値より低めですが、診断の件数が1件だけであることから、この棟がエリア内でどの位置にあるかを決めつけることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
近くの清澄2-13-12にある地価公示（国が毎年発表する土地の値段の目安）地点は、棟から346m離れており、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり849,000円でした。前年の749,000円から13.4%上昇しており、地価は上がっている状況です。地価の動きは土地の需要を示す参考情報のひとつですが、地価の上昇がこの棟の資産価値の値上がりを約束するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に1,402件あり、価格の中央値は3,100万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は120万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には、25平方メートルの1Kが2,800万円、20平方メートルの1DKが2,700万円で取引されています。これらは今回のデータに記載された事例で、実際の売買価格は個々の条件によって変わります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満とされており、地形は干拓地（海や湖を埋め立てて作った土地）で、液状化（地震の揺れで地面が水のようにやわらかくなる現象）もしやすいとされています。購入を検討する場合は、自治体が公開しているハザードマップ（災害の危険度を示した地図）で具体的な浸水の深さや避難経路を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3、件数8件という情報があります。良い点・気になる点の具体的なコメントは今回のデータに含まれていないため、実際の住み心地や管理の様子については、管理会社や管理組合、または口コミサイト本体で直接確認することをおすすめします。
森下・清澄白河の二駅利用で立地は便利ですが、割高診断は1件のみで参考値にとどまります。
地価は前年比+13.4%で上昇、ただし洪水・高潮・液状化のリスクも事実として確認してください。
構造や権利関係はデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してから判断することが大切です。
- 建物の構造や権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 浸水想定0.5〜3m・高潮1m以上3m未満を自治体ハザードマップで確認する
- 液状化しやすい干拓地である点を地盤調査資料で確認する
- 割高診断は1件の参考値なので複数物件と価格を比べる
- 家賃83,000円はサンプル1件、複数の募集家賃も確認する
- これらが揃えば買ってよい訳ではない（価格が妥当かは別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-09-17確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.33%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 13.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／清澄２－１３－１２（この棟から約346m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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