RELUXIA新大橋 River Side
RELUXIA新大橋 River Side（東京都 江東区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築5年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都江東区新大橋1-5-11 |
|---|---|
| 交通 | 森下 |
| 築年 | 2021（築5年） |
この物件の解説（宅建士視点）
RELUXIA新大橋 River Sideは、東京都江東区新大橋にある2021年竣工・築5年のマンションです。最寄りは森下駅。診断3件のうち1件が危険（割高）で、平均実質利回りは3.26%とエリア平均より低めです。地価は1年で15.5%上昇していますが、液状化しやすい地盤という点も含めて確認したい棟です。
立地と交通
RELUXIA新大橋 River Sideは、東京都江東区新大橋1-5-11に立地し、最寄り駅は森下駅です。新大橋という地名からも分かるように、隅田川に近い下町のエリアで、江東区の中でも都心に近い位置にあります。駅からの徒歩分数など詳しい交通条件は今回のデータには含まれていないため、重要事項説明書や物件概要書で確かめてください。
用途地域は商業地域で、市街化区域（街づくりを進めていく区域という意味です）に指定されています。商業地域は、お店やオフィス、マンションなどが比較的自由に建てられる地域という意味で、住宅だけでなく商業施設も混在しやすい特徴があります。実際の街の雰囲気や生活のしやすさは資料だけでは分からない部分も多いので、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
建物と管理
建物は2021年に竣工し、今年（2026年）で築5年です。階数や総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かなどの違いです）については今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
分譲会社や管理会社、ブランド名についても今回のデータには情報がありません。管理の状態は住みやすさや将来の資産価値にも関わる大事な部分なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、内訳は危険（割高）が1件、判定不能が2件です。件数が少ないため数字の信頼度には限りがありますが、手元の診断では最も多い判定は危険（割高）でした。
平均実質利回りは3.26%、平均提示価格は3,907万円でした。家賃は3件とも121,000円で一致しています。実質利回りとは、諸費用も含めた実際のコストに対する年間家賃収入の割合のことです。
同じ江東区エリア全体（診断件数190件）では、平均実質利回りが3.49%、家賃中央値は95,000円でした。この棟の利回りはエリア平均より0.23ポイント低く、価格に対して家賃がやや低めという結果です。ただし診断件数3件という少なさを踏まえ、個別の重要事項説明書や賃貸条件で最終確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から378m離れた地点（千歳1-2-10）の価格は1平方メートルあたり915,000円で、前年の792,000円から15.5%上昇しました（令和8年1月1日時点）。この地点は準工業地域の住宅地で、建蔽率60%、容積率400%、防火地域に指定されています。地価が上がっているからといって、今後も同じように上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1,424件あり、価格の中央値は3,100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。同じ新大橋エリアでは、2025年第4四半期に25平方メートル・1K・2010年築の部屋が3,400万円で取引されています。
ハザードマップでは、洪水の浸水想定が0.5〜3m、高潮の想定が1m以上3m未満とされています。地形は旧河道・旧池沼で、液状化のしやすさは非常に液状化しやすいと分類されています。低地特有のリスクなので、自治体のハザードマップと合わせて購入前に確認することをおすすめします。
診断件数3件と少なく、平均実質利回り3.26%はエリア平均より0.23ポイント低めです。
地価は1年で15.5%上昇していますが、浸水想定や液状化しやすい地盤など低地特有のリスクも確認が必要です。
階数や管理体制など未公開の情報が多いため、重要事項説明書と管理組合の資料で必ず確認してください。
- 階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社や管理組合の状況を総会議事録で確認する
- 長期修繕計画の有無と内容を確認する
- 森下駅までの徒歩分数や周辺環境を現地で確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化リスクを自治体に確認する
- 家賃121,000円が今も妥当か賃貸サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-13時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 江東区）
相場（3.48%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.22ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.26%）は、東京都 江東区相場（3.48%）より0.22ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 江東区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 121,000円
- 121,000円
- 121,000円
この棟の家賃中央値（121,000円）は、東京都 江東区の周辺相場中央値（96,000円）より 26% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／千歳１－２－１０（この棟から約378m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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