メゾン・ド・ヴィレ目黒
メゾン・ド・ヴィレ目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒2丁目21-16 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 目黒駅 徒歩10分 ／ 東急目黒線 目黒駅 徒歩10分 |
| 築年 | 1999-02（築27年） |
| 総戸数 | 61戸 |
| 階数 | 11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社マルコー |
| 建物管理会社 | 株式会社プレストサービス |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
メゾン・ド・ヴィレ目黒は、東京都目黒区下目黒にある築27年・11階建て61戸の投資用ワンルームマンションです。JR山手線・東急目黒線の目黒駅から徒歩10分。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、価格の妥当性は資料で確かめる必要があります。
立地と交通
メゾン・ド・ヴィレ目黒は東京都目黒区下目黒2丁目にあり、JR山手線と東急目黒線の目黒駅からともに徒歩10分です。同じ目黒駅へ2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先に応じて使い分けができる点は便利です。
所在地は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%という高い数値が設定されています。商業地域は店舗やオフィスが集まりやすい地域という意味で、駅周辺らしい賑わいが期待できる一方、住宅としての静かさを重視する人は周辺環境を実際に歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1999年2月に竣工し、築27年、11階建て全61戸です。構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造。鉄骨の周りを鉄筋コンクリートで固めた構造です）で、権利形態は所有権（土地も自分のものになる形式です）。分譲会社は株式会社マルコー、管理会社は株式会社プレストサービスです。
長期修繕計画や管理組合の運営状況、直近の修繕履歴は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。築27年は大規模修繕の時期が話題になりやすい年数でもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値です。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は2400万円、家賃中央値は84,100円（家賃サンプルも1件）でした。最終診断日は2024年10月31日です。
同じ目黒区全体での診断は120件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が33件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。棟の1件だけでエリアと比べて結論を出すことはできないため、今後の診断件数の積み上がりを見ていく必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から96m先にある地価公示地点「下目黒３－４－２」は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,800,000円です。前年の1,600,000円から12.5%上昇しており、用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率500%、防火地域に指定されています。
国交省の周辺取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで694件あり、価格中央値は4000万円、単価中央値は1平方メートルあたり133.3万円、面積中央値は35平方メートルです。例として上大崎では2025年第4四半期に8700万円（60平方メートル・1LDK・1974年築）や2700万円（20平方メートル・1K・2004年築）などの取引がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化は「しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。地盤がしっかりしている台地に位置していることが分かりますが、これは一つの資料に基づく情報なので、購入前にハザードマップポータルサイトで最新の情報も確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、この棟について評点4.7、件数9件という情報があります。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、実際の声はマンションレビューの該当ページで確認してください。
口コミの件数が少ないと、特定の住民の意見に全体の評価が引っ張られることもあります。購入を検討する際は、この評点だけで判断せず、管理会社や管理組合に直接、住民の生活実感や修繕の状況を聞いてみることをおすすめします。
築27年、目黒駅徒歩10分のSRC造マンションで、管理体制は追加確認が必要です。
棟の割高診断は参考値ながら「危険（割高）」、エリアも同判定が最多でした。
地価は上昇傾向、液状化しにくい地盤ですが、価格の妥当性は資料で見極めてください。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 総会議事録で管理組合の運営状況を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 直近の賃貸条件や空室状況を管理会社に確認する
- ハザードマップポータルで最新の災害リスクを確認する
- マンションレビューで口コミの詳細を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.7点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-01確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.02ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.53%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.02ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 84,100円
この棟の家賃中央値（84,100円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 19.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒３－４－２（この棟から約96m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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