クオリア目黒祐天寺
クオリア目黒祐天寺（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区中町2-48-9 |
|---|---|
| 交通 | 東急東横線 祐天寺駅 徒歩7分 ／ 東急東横線 中目黒駅 徒歩19分 |
| 築年 | 2004-02（築22年） |
| 総戸数 | 64戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | (株)東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クオリア目黒祐天寺は、東京都目黒区中町にある東急東横線祐天寺駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。2004年築・7階建64戸で管理会社は東急コミュニティー。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」で、周辺の地価や取引データも合わせて宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
クオリア目黒祐天寺は、東急東横線の祐天寺駅から徒歩7分の場所に建っています。同じ東急東横線の中目黒駅も利用できますが、徒歩19分とやや距離があるため、日々の通勤や通学では祐天寺駅を中心に考えるのが現実的です。祐天寺駅は各駅停車が停まる駅で、乗り換えをする場合は中目黒駅や渋谷方面への移動時間も合わせて確認しておくとよいでしょう。
この建物が建つ場所の用途地域（土地の使い方を区分するルール）は第2種住居地域で、市街化区域（街づくりを進める区域）内にあります。一方、近くの地価公示の地点（棟から280m）は近隣商業地域の商業地で、駅前らしい賑わいのある区域です。住宅地と商業地が近い距離に混在しているエリアだと分かります。
建物と管理
この建物は2004年2月に竣工した、7階建て・総戸数64戸の鉄筋コンクリート造（コンクリートで骨組みを作る構造、RC造）マンションです。築年数は22年で、権利形態は土地も建物も自分のものになる所有権です。管理会社は東急コミュニティーが担当しています。
この物件を分譲した会社やブランド名は今回のデータに記載が無いため、重要事項説明書や登記簿で確認してください。また、修繕積立金の金額や長期修繕計画の内容といった管理の実態についても今回のデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件に満たないため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回り（支払った金額に対して1年間に得られる収益の割合）は3.39%、平均提示価格は3240万円、想定家賃の中央値は107,000円でした。最終診断日は2023年12月21日とやや前のもので、現在の家賃相場とはずれている可能性もあるため、最新の賃貸情報と合わせて確認してください。
目黒区全体では診断件数120件のうち、危険（割高）が74件、注意が13件、安全・割安が33件で、エリア全体でも最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は3464万円、家賃中央値は104,000円です。この棟の1件の数字とエリア全体の数字を並べて比較できますが、サンプルが少ないため、どちらが優れているとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から280mの地点（祐天寺2-3-11、令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり1,420,000円で、前年の1,230,000円から15.4%上昇しました。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率（建物が建てられる面積の割合）80%・容積率（建物の総面積の割合）300%、準防火地域です。ただしこれは1つの地点の価格であり、建物全体や個別の部屋の価格と同じ意味ではありません。
周辺の取引事例は314件（2024年第1四半期から2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は110.55万円、面積の中央値は35平方メートルでした。例えば上目黒の1K・15平方メートルで1990年築が1200万円、1984年築が1400万円、1LDK・30平方メートルで2006年築が5600万円という事例があり、築年や面積によって価格が大きく異なることが分かります。
ハザード情報では、この地域は洪水の浸水想定が無く、液状化（地震のときに地面がゆるんでドロドロになる現象）もしにくい、地形はローム台地（硬くしっかりした台地）とされています。これは安心材料の一つですが、ハザードマップは今後更新されることもあるため、購入を検討する際は目黒区が公開している最新のハザードマップも合わせて確認しておくと安心です。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューではこの棟に評点4.2、件数16件の口コミが登録されています。ただし良い点・気になる点として具体的に書かれたコメントの内容は今回のデータには含まれていないため、実際の口コミ本文はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は目黒区平均と同じ「危険（割高）」でした。
地価公示は前年比+15.4%で上昇していますが、地点のみの情報です。
周辺の取引は面積や築年で価格差が大きく、個別の部屋ごとの確認が欠かせません。
- 分譲会社やブランド名を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 家賃や利回りの最新データを賃貸サイトや管理会社に確認する
- 地価公示の変動率は地点のみなので実際の取引価格を確認する
- ハザード情報は目黒区の最新ハザードマップで再確認する
- マンションレビューの口コミ本文を実際に読んで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.2点16件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.39%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 107,000円
この棟の家賃中央値（107,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 2.9% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／祐天寺２－３－１１（この棟から約280m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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