グレイスコート目黒
グレイスコート目黒（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区下目黒2丁目6-10 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目黒駅 徒歩8分 ／ 南北線 目黒駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2008-09（築18年） |
| 総戸数 | 109戸 |
| 階数 | 地上10階 |
| 構造 | SRC |
| 分譲会社 | 第一リアルター株式会社 |
| 建物管理会社 | 株式会社東急コミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グレイスコート目黒は、東京都目黒区下目黒にあるJR山手線・南北線目黒駅徒歩8分の分譲マンションです。2008年竣工・総戸数109戸のこの棟について、立地・管理・価格の参考値を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
グレイスコート目黒は、JR山手線と南北線の2路線が使える目黒駅から徒歩8分の場所にあります。1つの駅で2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学で行き先を選びやすいという利点があります。目黒駅周辺は商業施設やオフィスも多く、日常の買い物や外食の場所にも困りにくい立地です。
この棟がある下目黒2丁目は、用途地域が準工業地域で、区域は市街化区域です。準工業地域とは、小規模な工場と住宅が混在してもよいと決められている地域のことです。住宅地としての価格評価も受けていますが、工場由来の環境が実際の周辺にどの程度あるかは、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2008年9月に竣工し、2026年時点で築18年です。地上10階建てで、総戸数は109戸あります。構造はSRC（鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は所有権です。分譲は第一リアルター株式会社が行いました。
管理会社は株式会社東急コミュニティーです。管理員の勤務体系や修繕の積立状況、過去の大規模修繕の実施時期は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。築18年という年数は、大規模修繕の実施時期が気になるタイミングでもあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として見てください。内訳は「危険（割高）」が1件、「注意」が1件で、最も多い判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.25%、平均提示価格は3709万円、家賃中央値は110,000円（サンプル2件）となっています。
比較のため目黒区全体を見ると、診断件数は119件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件でした。最も多い判定もやはり「危険（割高）」です。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円でした。この棟の数値と並べて見比べる材料にしてください。
なお、この棟の診断の最終日は2023年10月28日です。そこから時間が経っているため、現在の家賃水準や売買価格はこの数字と変わっている可能性があります。最新の賃貸条件や売買価格は、不動産会社や管理会社に直接問い合わせて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から115m離れた下目黒2-10-10の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり1,110,000円で、前年の970,000円から14.4%上昇しました。用途地域は準工業地域、建蔽率60%、容積率300%、防火規制は準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの間に745件あり、価格の中央値は4100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は133.3万円、面積の中央値は35平方メートルでした。この数字は目黒区内の広いエリアを含むため、この棟そのものの価格を示すものではありません。
例として、上大崎では2025年第4四半期に1LDK（60平方メートル、1974年築）が8700万円、別の1LDK（55平方メートル、1999年築）が8400万円で成約しています。いずれも地区や間取りがこの棟と異なるため、そのまま価格を比べる材料にはできません。
ハザード情報では、この地点は洪水で3〜5mの浸水が想定され、高潮では0.3m以上0.5m未満の浸水想定もあります。地盤は「やや液状化しやすい」とされ、地形は後背湿地（かつて水はけの悪い低い土地だったこと）です。建物側の止水対策や保険の加入状況は今回のデータに無いため、管理組合や管理会社に確認してください。
目黒駅から徒歩8分で2路線が使え、立地の利便性は比較的高い棟です。
割高診断は参考値（2件）ですが、棟・エリアとも「危険（割高）」が最多でした。
洪水・高潮・液状化のリスクもあるため、購入前に複数資料での確認が欠かせません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 現在の賃貸条件（家賃・空室期間）を管理会社に確認する
- 洪水・高潮・液状化への建物側の対策を確認する
- 直近の売買価格を複数の資料で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点26件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.3ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.25%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.3ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,000円
- 110,000円
この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 5.8% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／下目黒２－１０－１０（この棟から約115m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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