グレイス浜田山
グレイス浜田山（東京都 杉並区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都杉並区浜田山2丁目20-17 |
|---|---|
| 交通 | 京王電鉄井の頭線 浜田山駅 徒歩2分 |
| 築年 | 1985-07（築41年） |
| 総戸数 | 31戸 |
| 階数 | 5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 富士総業株式会社 |
| 建物管理会社 | 保全管財株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グレイス浜田山は東京都杉並区浜田山2丁目にある、京王井の頭線浜田山駅から徒歩2分の投資用ワンルームマンションです。1985年築・5階建31戸のRC造で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地と価格のバランスを宅建士の視点で整理します。
立地と交通
グレイス浜田山は京王電鉄井の頭線浜田山駅から徒歩2分の場所にあります。駅前まで出やすい距離なので、通勤や通学で電車を使う人にとっては便利な立地といえます。最寄り駅との近さは、賃貸に出す際の入居者探しでも強みになりやすい点です。
所在地は杉並区浜田山2丁目で、用途地域は近隣商業地域です。近隣商業地域とは、住宅と小さな店舗が混在してもよいとされている地域のことです。建蔽率80%・容積率300%・準防火地域という条件も、周辺の建物の建て方を知るヒントになります。
建物と管理
建物は1985年7月竣工で、築41年の鉄筋コンクリート造・5階建、総戸数31戸の所有権マンションです。築41年ということは、配管や外壁など建物の古くなっている部分が出てきている可能性があります。一方で鉄筋コンクリート造は耐久性のある構造として知られています。
分譲会社は富士総業株式会社、管理会社は保全管財株式会社です。これまでの修繕履歴や今後の長期修繕計画はこのデータには含まれていないため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは2.9%、平均提示価格は1350万円、想定家賃は54,000円でした。1件の結果なので、この棟全体の傾向と決めつけることはできません。
杉並区全体でみると診断件数は193件あり、「危険（割高）」が99件、「注意」が32件、「安全・割安」が62件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は2399万円、家賃中央値は85,000円です。棟の数字とエリアの数字を並べて見比べると、この棟の利回りはエリアの平均より低めであることが分かります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から141m離れた浜田山３－３４－２の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,200,000円で、前年の1,110,000円から17.6%上昇しました。用途地域は近隣商業地域・商業地で、建蔽率80%・容積率300%・準防火地域です。地価の動きは、将来の資産価値を考える際の参考材料のひとつになります。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで144件あり、価格中央値は2700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は93.3万円、面積中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期には1LDK・50平方メートルで5600万円、1983年築の1LDK・55平方メートルで5600万円という取引もありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形はローム台地とされています。高潮については今回のデータに含まれていないため、杉並区が公表しているハザードマップで確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では評点4、件数5件という情報がありますが、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地の声を知りたい場合は、マンションレビューのページ本体を確認してください。
割高診断は参考値の1件で「危険（割高）」判定ですが、件数的に断定はできません。
エリア平均利回り3.54%に対し棟は2.9%とやや低めで、価格と家賃のバランス確認が必要です。
駅徒歩2分は強みですが、築41年の修繕状況や口コミ詳細は不明なため売主・管理会社に確認してください。
- 長期修繕計画と修繕履歴を管理組合に確認する
- 想定家賃54,000円が現在も継続中か賃貸契約書で確認する
- 富士総業・保全管財との管理委託内容を確認する
- 高潮リスクを杉並区のハザードマップで確認する
- 周辺取引事例と比べて提示価格が妥当か複数社に相談する
- マンションレビューの具体的な口コミ内容を本体サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-03確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 杉並区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.64ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.9%）は、東京都 杉並区相場（3.54%）より0.64ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 杉並区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 54,000円
この棟の家賃中央値（54,000円）は、東京都 杉並区の周辺相場中央値（85,000円）より 36.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／浜田山３－３４－２（この棟から約141m） 令和8年1月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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