グレイス蒲田
グレイス蒲田（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築42年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区西蒲田7丁目7-1 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 蒲田駅 徒歩4分 ／ 東急池上線 蒲田駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1984-07（築42年） |
| 総戸数 | 47戸 |
| 階数 | 地下1階付地上9階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社茂呂工務店 |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グレイス蒲田は東京都大田区西蒲田にある、JR京浜東北線・東急池上線蒲田駅から徒歩4〜5分の中古ワンルーム一棟です。1984年築・47戸・地下1階付9階建の建物について、宅建士の視点で立地・管理・相場の位置づけを中立に解説します。
立地と交通
グレイス蒲田は東京都大田区西蒲田7丁目にあります。最寄りはJR京浜東北線蒲田駅で徒歩4分、東急池上線蒲田駅からも徒歩5分と、二つの路線を使い分けられる立地です。蒲田駅は複数路線が乗り入れる大きな駅なので、通勤や通学の選択肢が広い点は魅力です。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。商業地域は店舗やオフィスが建てやすい区域で、駅周辺らしい賑やかな街並みが広がりやすいと考えられます。一方で生活音や人通りの多さが気になる人もいるため、実際の雰囲気は現地で確認すると安心です。
建物と管理
この棟は1984年7月竣工で、築年数は42年です。地下1階付地上9階建、総戸数は47戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた丈夫なつくり）です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社茂呂工務店、管理会社は大和ライフネクストです。
この棟は築年数42年で、大規模修繕の実施状況や長期修繕計画の有無が資産価値に大きく影響します。今回のデータには修繕履歴や修繕積立金の額が含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主または管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、3件未満のため参考値として扱います。判定の内訳は危険（割高）0件、注意1件、安全・割安0件、判定不能0件でした。平均実質利回りは3.87%、平均提示価格は1438万円、家賃中央値は59,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2023年5月31日です。
比較対象となる大田区全体の診断件数は254件で、内訳は危険（割高）115件、注意44件、安全・割安91件、判定不能4件と、最も多いのは危険（割高）でした。エリア平均実質利回りは3.53%、エリア平均提示価格は109204万円、家賃中央値は85,950円です。棟の診断は参考値のため、この数字だけで本棟が割高か割安かを断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から179m地点（西蒲田７－４８－３）の令和8年1月1日時点の価格は1平方メートルあたり2,610,000円で、前年の2,400,000円から8.8%上昇しました。用途地域は商業地域、用途区分は商業地です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで626件あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積中央値は25平方メートルです。例として2025年第4四半期の蒲田本町では2800万円・30平方メートル・1K・築2018年の事例がありました。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.3m以上0.5m未満、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすいとされています。低地特有のリスクがあるため、購入前にハザードマップで具体的な想定範囲を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には評点5、件数5件の評価が登録されています。ただし具体的な良い点・気になる点の記載は今回のデータには含まれていないため、実際の住み心地を知りたい場合はマンションレビューの該当ページで本文を確認してください。
蒲田駅徒歩4〜5分で二路線使える立地だが、商業地域特有の人通りも確認したい。
築42年のSRC造47戸で、修繕履歴は長期修繕計画書での確認が必要。
棟診断は1件で参考値、大田区全体は危険判定が最多のため慎重な見極めが必要。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 直近の大規模修繕の実施時期を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- ハザードマップで浸水・液状化の想定範囲を確認する
- 重要事項説明書で権利関係と構造の詳細を確認する
- 現地訪問で商業地域特有の騒音・人通りを確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-22確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.35ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.87%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.35ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 59,000円
この棟の家賃中央値（59,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 31.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西蒲田７－４８－３（この棟から約179m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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