日興パレス東山
日興パレス東山（東京都 目黒区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都目黒区東山2丁目2-5 |
|---|---|
| 交通 | 東急田園都市線 池尻大橋駅 徒歩8分 ／ 東急東横線 中目黒駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1985-12（築40年） |
| 総戸数 | 76戸 |
| 階数 | 12階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日本興和株式会社 |
| 建物管理会社 | アズマビルサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
日興パレス東山は東京都目黒区東山にある、1985年築・12階建て76戸のワンルームマンションです。池尻大橋駅徒歩8分、中目黒駅徒歩11分で、割高診断（参考値）では危険（割高）の判定が出ています。宅建士の視点で立地・建物・価格のポイントを解説します。
立地と交通
日興パレス東山は、東急田園都市線の池尻大橋駅から徒歩8分、東急東横線の中目黒駅から徒歩11分です。2つの路線を使い分けられるため、通勤や通学の行き先に合わせて駅を選べる点は便利です。ただし駅までの道のりの様子や周辺の商店街の雰気は今回のデータに無いため、実際に歩いて確認してください。
国土交通省のハザードデータでは、この周辺の地形は谷底低地（傾斜1/100未満）とされています。谷底低地とは、周りより低く平らな土地という意味です。駅までの高低差は比較的小さいと考えられますが、実際の歩きやすさや坂道の有無、周辺の様子は現地で確かめてください。
建物と管理
建物は1985年12月の竣工で、築41年になります。12階建て、総戸数76戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造で、鉄骨と鉄筋コンクリートを組み合わせた比較的丈夫な作り方です。権利形態は所有権で、分譲は日本興和株式会社、管理はアズマビルサービス株式会社が行っています。
築41年ということもあり、これまでの修繕の実施状況や修繕積立金の積み立て具合が気になるところです。これらは今回のデータに無いため、長期修繕計画や過去の総会議事録を管理組合や売主に確かめてください。また、管理費や修繕積立金の金額も、物件の資料や管理規約で確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、件数が少ないため参考値として捉えてください。2件とも「危険（割高）」の判定で、平均の実質利回りは3.4%、平均の提示価格は2485万円でした。家賃は中央値82,500円（75,000円〜90,000円、2件分）となっています。
目黒区全体で見ると、診断件数は119件あり、「危険（割高）」が74件、「注意」が13件、「安全・割安」が32件という内訳です。区全体の平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3470万円、家賃中央値は104,000円でした。この棟の数字と比べながら、価格が妥当かどうかを考える材料にしてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から243m離れた青葉台３－１３－１４の地点では、令和8年1月1日時点で1m2あたり1,630,000円となっています。前年は1,420,000円で、変動率は14.8%でした。地価公示とは、国が毎年1月1日時点で示す土地価格の目安のことです。この地点は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。
一方、国土交通省のデータでは、この棟自体の所在地は商業地域（市街化区域）とされています。商業地域はお店と住宅が混在できる地域という意味で、243m先の地価公示の地点（第一種住居地域）とは指定が異なります。周辺の取引事例は791件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4500万円、1m2あたりの単価の中央値は134.3万円、面積の中央値は35m2でした。
例えば東山の事例では、1Kで20m2・1982年築が1000万円、1LDKで30m2・2023年築が6500万円、1Kで25m2・1998年築が2400万円という取引がありました。また国土交通省のハザードデータでは、洪水の浸水想定は0.5〜3m、液状化のしやすさは「やや液状化しやすい」とされています。実際の危険度は自治体が公開するハザードマップ（災害の危険性を示した地図）で確かめてください。
診断は2件のみで参考値ですが、2件とも危険（割高）の判定で、価格には注意が必要です。
築41年の鉄骨鉄筋コンクリート造で、修繕や管理の実態は長期修繕計画などで確かめる必要があります。
243m先の地点では地価の変動率が14.8%ですが、ハザードや用途地域も合わせて確認しましょう。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理会社や管理組合に確認する
- 過去の総会議事録で修繕の実施状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利形態を確認する
- ハザードマップで浸水想定区域や液状化のリスクを確認する
- 周辺の取引事例や提示価格と比較して割高感を確認する
- 賃貸サイトなどで現在の家賃相場を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-10時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 目黒区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.15ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 目黒区相場（3.55%）より0.15ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 目黒区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
- 75,000円
この棟の家賃中央値（82,500円）は、東京都 目黒区の周辺相場中央値（104,000円）より 20.7% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／青葉台３－１３－１４（この棟から約243m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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