グランスイート麻布台ヒルトップタワー
グランスイート麻布台ヒルトップタワー（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築12年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区麻布台3丁目5-3 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ南北線 六本木一丁目駅 徒歩7分 ／ 都営大江戸線 麻布十番駅 徒歩8分 |
| 築年 | 2014-01（築12年） |
| 総戸数 | 166 |
| 階数 | 地上29階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 丸紅株式会社 |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都港区麻布台3丁目に建つグランスイート麻布台ヒルトップタワーは、六本木一丁目駅徒歩7分の2014年竣工・29階建166戸のマンションです。割高診断は参考値ですが棟もエリアも「危険（割高）」の判定が多く出ています。宅建士の視点で立地や建物、地価データを整理しました。
立地と交通
グランスイート麻布台ヒルトップタワーは、東京都港区麻布台3丁目に位置します。東京メトロ南北線の六本木一丁目駅まで徒歩7分、都営大江戸線の麻布十番駅まで徒歩8分で、2つの路線が徒歩圏にあります。複数の路線が使えると、一方の運行が乱れた際にも別の路線で移動できるため、通勤や外出の際の安心感につながります。
周辺は商業地域という用途地域に指定されており、商業地域はオフィスや店舗、住宅などが混在しやすく、建物の高さや用途の制限が比較的緩やかな地域です。日々の買い物のしやすさや生活環境の具体的な様子は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめるか、周辺施設の情報を不動産会社に確認してください。
建物と管理
建物は2014年1月に竣工し、2026年時点で築12年です。地上29階建、総戸数166戸の鉄筋コンクリート造（RC造、コンクリートと鉄筋で骨組みを作る構造）で、権利形態は所有権です。分譲は丸紅株式会社、管理は三菱地所コミュニティが担っています。
管理会社や分譲会社の名前は一定の目安になりますが、実際の管理体質（清掃状況や修繕の進み方）や修繕積立金の残高は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が少ないため参考値です。この1件では判定が「危険（割高）」、平均実質利回り（購入価格に対する年間の収益の割合）は2.41%、平均提示価格は10380万円、想定家賃は230,000円（サンプル1件）でした。最終診断日は2023年3月10日です。
港区エリア全体では診断の件数が231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件で、多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4198万円、家賃中央値は115,700円でした。この棟とエリアには差があり、件数が少ない棟の数字だけで判断することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から62mの地点（麻布台3-4-10）の地価公示は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり5,280,000円です。前年の4,550,000円から16%上昇しました。用途地域は商業地域で、建蔽率（土地に対する建物の広さの割合）80%、容積率（土地に対する建物の延べ面積の割合）500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は774件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格中央値は4300万円、単価中央値は1平方メートルあたり151万円、面積中央値は30平方メートルでした。この中央値はエリア全体の傾向を示すものであり、この棟そのものの取引価格ではありません。
例えば2025年第4四半期の麻布台地区では、築2014年の1LDKが15000万円（50平方メートル）、14000万円（40平方メートル）、16000万円（45平方メートル）で取引された例があります。築年が同じ2014年であることから、この棟との関連を推測したくなりますが、同じ棟かどうかは今回のデータでは確定できないため、参考情報として扱ってください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。これらは参考になりますが、個別の建物の耐震性や設備の状態は別の話なので、重要事項説明書や建物の点検記録で確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには評点4.1（17件）の評価が登録されています。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、サイト上で個別のコメントを確かめてください。なお、この評点は口コミサイト側の集計によるもので、当社が独自に調査したものではありません。
評点だけでは住み心地の実態のすべては分からないため、管理体制や住民の声の詳細は管理会社の三菱地所コミュニティや管理組合に直接問い合わせて確かめてください。また、口コミの件数自体も17件と多くはないため、1件あたりの重みが大きくなる点にも注意が必要です。
港区麻布台は二路線利用でき、地価公示も前年より16%上昇しています。
割高診断は棟単独では参考値、港区エリア全体も「危険（割高）」が多い判定です。
数字だけでなく、管理状況や個別の取引事例も確かめることが大切です。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕積立金の状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の耐震性や設備の詳細を確認する
- 売主や管理会社に実際の入居率や賃貸需要を確認する
- 診断件数が1件のみなので複数の取引事例と比べて価格を確かめる
- 現地を歩いて周辺の生活環境や商業地域の特徴を確かめる
- マンションレビューの個別コメントをサイト上で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.1点17件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.92ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.41%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.92ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 230,000円
この棟の家賃中央値（230,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 98.8% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／麻布台３－４－１０（この棟から約62m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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