グランスイート渋谷桜丘町
グランスイート渋谷桜丘町（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築14年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区桜丘町5-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 渋谷駅 徒歩8分 ／ 東急東横線 代官山駅 徒歩11分 |
| 築年 | 2012-03（築14年） |
| 総戸数 | 33戸 |
| 階数 | 地上12階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 丸紅(株) |
| 建物管理会社 | 三菱地所コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランスイート渋谷桜丘町は、東京都渋谷区桜丘町にある2012年竣工・地上12階建・総戸数33戸のマンションです。JR渋谷駅まで徒歩8分、東急代官山駅まで徒歩11分の立地で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地と価格の両面から中立に見ていきます。
立地と交通
グランスイート渋谷桜丘町は、JR山手線渋谷駅から徒歩8分、東急東横線代官山駅から徒歩11分の場所にあります。渋谷駅・代官山駅という2つの駅が使えることで、通勤や通学のルートを選びやすい立地です。渋谷駅周辺は再開発が進むエリアとして知られていますが、徒歩での実際の道のりや坂道の有無は、現地を歩いて確かめることをおすすめします。
国土交通省の地価公示によると、棟から139m離れた渋谷３－２９－２０の地点では、1平方メートルあたり8,500,000円で、前年の7,600,000円から11.8％上がっています。この地点は商業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率が80％、敷地に対する延べ面積の割合を示す容積率が600％、防火地域に指定されています。地価の動きはエリア全体の傾向であり、この棟一つの価値を直接示すものではありません。
建物と管理
この棟は2012年3月に竣工し、2026年時点で築14年になる鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションです。地上12階建で総戸数は33戸、権利形態は所有権です。分譲は丸紅株式会社、管理は三菱地所コミュニティ株式会社が担当しています。どちらも名前の知られた企業ですが、企業名だけで管理の質の良さを判断することはできません。
管理組合がどのように運営されているか、修繕がどの程度進んでいるかは、今回のデータには含まれていません。実際の管理の状況を確かめるには、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を、売主や管理会社に求めて確認してください。これらの資料を見れば、修繕費の積立の状況や将来の負担の見通しが分かります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は5,950万円、平均実質利回り（投資額に対して実際に得られる利益の割合）は2.95％、家賃中央値は165,000円でした。ただしサンプルが1件のため、この結果だけで棟全体の価格が高いと断定することはできません。
エリア全体（東京都渋谷区）では診断件数256件のうち、「危険（割高）」が167件、「注意」が30件、「安全・割安」が58件、「判定不能」が1件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリアの平均提示価格は4,040万円、平均実質利回りは3.38％、家賃中央値は105,000円です。棟の数字と比べると価格は高め、利回りは低めに見えますが、棟側は1件のみのため断定はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省のデータでは、周辺の取引事例が2024年第1四半期から2025年第4四半期までに779件あり、価格の中央値は5,400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は148万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例として、道玄坂の1Kで3,200万円（30平方メートル、1974年築）などの取引があります。取引事例は参考情報であり、この棟の価格が妥当かどうかは個別に確認が必要です。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜が1/100以上のやや傾いた低い土地）」とされています。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。ハザード情報は時点によって更新されるため、購入前に最新のハザードマップで確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部のマンションレビューというサイトでは、評点5、件数8という情報があります。具体的な良い点や気になる点のコメントは今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのページで直接内容を確認してください。
渋谷駅徒歩8分の立地だが、診断は参考値で「危険（割高）」の判定でした。
エリア平均より利回りが低く価格は高め、価格の妥当性は個別に確認が必要です。
管理や修繕の実態は、総会議事録や長期修繕計画で確かめることが大切です。
- 管理組合の総会議事録で修繕計画の実施状況を確認する
- 長期修繕計画書で将来の修繕費負担を確認する
- 重要事項説明書で構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で現在の賃料や契約条件を確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を確認する
- 最新のハザードマップで浸水や液状化の情報を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.43ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.95%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.43ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 165,000円
この棟の家賃中央値（165,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 57.1% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／渋谷３－２９－２０（この棟から約139m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
同じエリアの物件
- パレステュディオ渋谷本町渋谷区
- クオリア広尾渋谷区
- ルーブル渋谷初台渋谷区
- ZOOM新宿南Second渋谷区
- プレール・ドゥーク渋谷幡ヶ谷渋谷区
- グランド・ガーラ渋谷渋谷区
