リビオレゾン新虎通り
リビオレゾン新虎通り（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築6年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区新橋4丁目26-8 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 新橋駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ銀座線 銀座駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2020-07（築6年） |
| 総戸数 | 60 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 日鉄興和不動産(株) |
| 建物管理会社 | (株)日鉄コミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
リビオレゾン新虎通りは、東京都港区新橋にある2020年7月竣工・地上13階建60戸の投資用ワンルームマンションです。新橋駅・銀座駅ともに徒歩7分の立地で、割高診断や周辺の地価・取引データ、液状化しやすい地盤の特徴まで、宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
リビオレゾン新虎通りは、東京都港区新橋4丁目にあります。交通は山手線・新橋駅まで徒歩7分、東京メトロ銀座線・銀座駅まで徒歩7分で、2つの駅を使い分けられる立地です。新橋・銀座という都心のオフィス街や繁華街に近く、通勤や外食の便利さを求める単身者に選ばれやすい場所といえます。
この場所の用途地域は商業地域です。建物を建てられる敷地の割合を示す建蔽率は80%、延べ床面積の上限を示す容積率は700%で、防火地域にも指定されています。商業地域はオフィスや商業施設、住宅が混在しやすい地域区分で、都心ならではの土地の使われ方を示しています。また、都市計画上の区域は市街化区域に指定されています。
建物と管理
建物は2020年7月に竣工し、2026年時点で築6年です。地上13階建で総戸数は60戸、構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲した会社は日鉄興和不動産(株)、管理を担当しているのは(株)日鉄コミュニティです。築6年という年数は、建物の老朽化がまだ進んでいない時期にあたります。
この棟自体の管理組合の運営状況や修繕の実施履歴、長期修繕計画の内容は今回のデータには含まれていません。実際の管理体質を知るには、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確認してください。エレベーターなど共用部の設備点検記録も、重要事項説明書や管理会社への問い合わせで確認できます。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる収益の割合）は2.68%、平均提示価格は7600万円、家賃中央値は189,000円（186,000円〜192,000円）です。最終診断日は2023年3月25日で、現在の市場とは時間差がある点にも注意が必要です。
同じ港区全体でみると、診断件数は230件あり、判定の内訳は「危険（割高）」173件、「注意」18件、「安全・割安」38件、「判定不能」1件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の数字はエリア平均と比べて提示価格が高く、利回りも低い結果ですが、診断件数が2件のため、この棟だけで「割高だ」と決めつけるのは避けたいところです。
家賃のサンプル数も2件のみで、186,000円から192,000円という狭い範囲に収まっています。サンプルが少ないため、この家賃帯がエリア全体の家賃相場を代表しているとは言えません。実際の賃貸条件を知るには、複数の募集中の部屋の家賃や、過去の成約事例を確認することが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から57m離れた「新橋３－１８－３」地点の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,710,000円です。前年の2,250,000円から20.4%上昇しています。用途地域は商業地域、用途区分は商業地です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで542件あり、価格中央値は4300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は160万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の新橋地区では、2022年築・35平方メートルの1LDKが10000万円、2020年築・25平方メートルの1Rが7200万円や5000万円で取引された例があります。
国交省のハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5m未満、高潮（台風などで海の水位が通常より高くなる現象）による想定水位は1m以上3m未満とされています。地盤については液状化しやすいとされ、地形は干拓地（海や沼を埋め立てて作った土地）です。これらは地盤や浸水リスクに関わる情報なので、購入前にハザードマップや地盤調査報告書で詳しく確認することをおすすめします。液状化や高潮によるリスクは保険料や修繕計画に影響することもあるため、長期修繕計画書や保険会社への確認もおすすめします。
新橋・銀座へ徒歩7分の立地ですが、割高診断は棟・エリアともに「危険（割高）」が多い結果です。
診断件数2件は参考値のため、この数字だけで割高・割安を断定するのは避けたいところです。
液状化しやすい干拓地という地盤特性もあるため、契約前に資料でしっかり確認することが大切です。
- 管理組合の総会議事録で修繕の実施状況を確認する
- 長期修繕計画書で将来の修繕費の予定を確認する
- 重要事項説明書で建物構造や権利関係を確認する
- 管理会社に賃貸の入居状況や空室率を確認する
- 液状化対策や地盤改良の有無を売主に確認する
- 直近の取引事例と提示価格を比べて割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当とは限らないため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-01時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点10件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.65ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.68%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.65ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 192,000円
- 186,000円
この棟の家賃中央値（189,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 63.4% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新橋３－１８－３（この棟から約57m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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