トーシンフェニックス新橋
トーシンフェニックス新橋（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築24年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区新橋6丁目3-8 |
|---|---|
| 交通 | 都営三田線 / 御成門駅 徒歩3分 ／ JR山手線 / 新橋駅 徒歩9分 |
| 築年 | 2002-08（築24年） |
| 総戸数 | 37戸 |
| 階数 | 7階建 |
| 分譲会社 | トーシン |
| 建物管理会社 | トーシン |
この物件の解説（宅建士視点）
トーシンフェニックス新橋は、東京都港区新橋6丁目にある2002年8月築・7階建て37戸のワンルームマンションです。都営三田線御成門駅から徒歩3分、JR新橋駅からも徒歩9分で二路線が使え、商業地域に位置します。割高診断は参考値で「注意」判定です。
立地と交通
トーシンフェニックス新橋は、都営三田線の御成門駅から徒歩3分という近さに加え、JR山手線の新橋駅からも徒歩9分で利用できます。複数路線を使い分けられる立地のため、通勤や通学の経路を選びやすく、電車が遅れたときにも別の路線で移動しやすい点がメリットです。
所在地は東京都港区新橋6丁目で、用途地域は商業地域（オフィスやお店を建てやすい地域という意味です）に指定されています。周辺の具体的な商業施設やオフィスの集積状況は今回のデータに含まれていないため、気になる方は現地を実際に歩いて確認してください。
建物と管理
建物は2002年8月に竣工し、2026年時点で築24年、7階建て・総戸数37戸です。分譲会社と管理会社はいずれもトーシンで、分譲から管理まで同じ会社が手がけている点が特徴です。具体的な管理内容や修繕積立金の状況は今回のデータに含まれていないため、管理規約や重要事項説明書で確認してください。
建物の構造（鉄筋コンクリート造かどうかなど）と土地の権利関係（所有権か借地権かなど）は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。築24年という年数を踏まえ、修繕履歴や耐震性についても合わせて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱う必要があります。判定は「注意」で、平均実質利回り（家賃収入から経費を引いた後の利回りという意味です）は3.4%、平均提示価格は2760万円、家賃中央値は94,000円でした（最終診断日2026年6月22日）。診断件数が少ないため、この数字だけで物件の良し悪しを判断するのは避けてください。
同じ港区エリア全体では診断件数230件のうち「危険（割高）」が173件と最も多く、平均実質利回りは3.33%、平均提示価格は4201万円、家賃中央値は115,900円です。この棟の数字はサンプル1件という前提を踏まえたうえで、エリア全体の傾向と見比べる材料として使ってください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から13m離れた新橋6-3-5地点の地価公示（国が毎年発表する土地価格の目安という意味です）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり4,060,000円、前年の3,530,000円から15%上昇しました。用途地域は商業地域で、建ぺい率80%・容積率600%の防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに539件あり、価格の中央値は4600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は167.5万円、面積中央値は25平方メートルです。例えば2025年第4四半期には20平方メートルの1Kが3200万円、25平方メートルの1Kが4700万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、高潮による浸水想定は1m以上3m未満とされています。地盤は液状化しやすい干拓地（海や川を埋め立ててできた土地という意味です）に分類されているため、購入前に自治体のハザードマップで具体的な影響範囲を確認することをおすすめします。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には7件の口コミが投稿されており、評点は3です。評価の基準や具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
トーシンフェニックス新橋は御成門駅徒歩3分、新橋駅徒歩9分の港区ワンルームです。
割高診断は1件のみで参考値、判定は「注意」。エリア全体は危険（割高）が多数です。
構造・権利関係は未確認のため、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。
- 建物の構造や権利関係を重要事項説明書・登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 液状化・高潮などのハザードマップを自治体サイトで確認する
- 割高診断は参考値である点を踏まえ追加データを集める
- 周辺取引事例と購入条件を比較し価格の妥当性を検討する
- マンションレビューの口コミ詳細をサイトで直接確認する
- これらが揃っても価格が妥当とは限らず、買ってよいという意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3点7件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-06-30確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.4%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.07ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 94,000円
この棟の家賃中央値（94,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 18.8% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／新橋６－３－５（この棟から約13m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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