トーシンフェニックス初台弐番館
トーシンフェニックス初台弐番館（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築20年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区本町１丁目１５ |
|---|---|
| 交通 | 初台駅 徒歩6分 ／ 幡ヶ谷駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2006-03（築20年） |
| 総戸数 | 89戸 |
| 階数 | 15階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
トーシンフェニックス初台弐番館は東京都渋谷区本町にある2006年竣工・15階建、89戸のワンルームマンションです。初台駅・幡ヶ谷駅の両方から徒歩6分で、築年数は20年です。割高診断は参考値（1件）で危険（割高）の判定、渋谷区エリア全体も危険（割高）が最多でした。
立地と交通
本物件は渋谷区本町1丁目にあり、初台駅と幡ヶ谷駅の両方から徒歩6分です。2つの駅が使える点は、通勤・通学で選択肢が広がる良い点といえます。駅までの道の様子や夜間の雰囲気は実際に歩いて確かめることをおすすめします。
周辺の用途地域は商業地域（市街化区域）とされています。近くの地価公示地点（棟から163m、本町1-9-12）は第一種住居地域で、建蔽率60%・容積率300%です。2026年7月1日時点の価格は1m2あたり1,010,000円、前年の915,000円から10.4%上昇しています。地点ごとに用途地域が異なるため、正確な建築条件は固定資産税の明細や役所の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は2006年3月に竣工し、15階建・総戸数89戸です。築年数は20年にあたります。建物の構造や権利形態（土地の持ち方のしかた）は今回のデータに無いため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。
管理会社はタングラムです。日々の管理の中身や修繕の計画は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めてください。分譲した会社やブランド名も記載が無く、販売当時のパンフレットや登記簿で確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として扱います。判定は危険（割高）でした。提示価格は2800万円、想定家賃は87,000円（サンプル1件）、実質利回りは3.37%という結果です。件数が少ないため、棟全体の傾向とは言い切れません。
同じ渋谷区エリアでは256件の診断があり、危険（割高）が167件と最も多く、注意が30件、安全・割安が58件でした。エリア全体の平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円、平均実質利回りは3.38%です。この棟の数字とエリア全体の数字を比べる際は、部屋の広さや階数が違う点に注意してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は792件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、1m2あたりの単価中央値は120万円、面積中央値は30m2です。例えば西原の1LDK・35m2（築2002年）が5300万円、幡ケ谷の2DK・35m2（築1989年）が4200万円という取引がありました。間取りや築年がばらばらなので、この棟の部屋と同じ条件かどうかは個別に確かめる必要があります。
国交省のデータでは、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、渋谷区のハザードマップで確かめてください。これらは参考情報であり、購入判断では現地確認も大切です。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には8件の評価が集まり、評点は4.1でした。具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータに記載が無いため、詳しい内容はマンションレビューのサイトで直接確かめてください。
割高診断は参考値1件のみで危険（割高）判定、エリア全体も危険が最多です。
初台駅・幡ヶ谷駅の両方から徒歩6分で、交通の便は良い点です。
構造・管理体制など不明点が多く、重要事項説明書や管理組合資料での確認が必要です。
- 建物の構造や権利形態を登記簿・重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 分譲会社・ブランド名を販売時の資料で確認する
- 高潮のリスクを渋谷区のハザードマップで確認する
- 割高診断の参考値（1件）だけで判断しない
- 周辺取引事例と部屋の条件（間取り・面積）を比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-08-06確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 87,000円
この棟の家賃中央値（87,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 17.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／本町１－９－１２（この棟から約163m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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