グランティアラ芝大門
グランティアラ芝大門（東京都 港区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都港区芝大門2丁目11-5 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 浜松町駅 徒歩5分 ／ 都営三田線 芝公園駅 徒歩5分 |
| 築年 | 2008-03（築18年） |
| 総戸数 | 25 |
| 階数 | 地上13階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | Human 21 |
| 建物管理会社 | エムズセレクト(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランティアラ芝大門は、東京都港区芝大門にある2008年竣工・地上13階建・総戸数25戸の投資用ワンルームマンションです。浜松町駅と芝公園駅から徒歩5分の商業地域に立地し、割高診断は参考値（1件）ながら「危険（割高）」の判定が出ています。
立地と交通
グランティアラ芝大門は、東京都港区芝大門2丁目11-5に位置します。山手線浜松町駅まで徒歩5分、都営三田線芝公園駅まで徒歩5分と、2つの駅を徒歩5分圏内で使い分けられる立地です。通勤や外出のルートを選びやすい点が特徴です。
用途地域は商業地域で、建蔽率80%・容積率600%、防火地域に指定されています。オフィスや商業施設が集まりやすい地域で、浜松町・芝公園エリアの店舗や施設が周辺に集積しています。今後の再開発予定などは今回のデータに含まれていないため、港区のまちづくり情報や現地での確認をおすすめします。
建物と管理
建物は2008年3月に竣工し、2026年時点で築18年です。地上13階建・総戸数25戸の鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）で、権利形態は所有権です。分譲会社はHuman 21、管理会社はエムズセレクト(株)が担当しています。
総戸数25戸という比較的小規模な棟のため、管理費や修繕積立金の使われ方が総会でどのように決まっているかが重要になります。管理の体制や長期修繕計画の内容は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断の件数が3件に満たないため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均提示価格3530万円、平均実質利回り3.37%、家賃中央値118,000円（家賃サンプル数1）という結果でした。件数が少ないため、この結果だけで割高か割安かを断定することはできません。
東京都港区全体では診断の件数が231件あり、「危険（割高）」が174件、「注意」が18件、「安全・割安」が38件、「判定不能」が1件という内訳です。平均提示価格は4198万円、平均実質利回りは3.33%、家賃中央値は115,700円でした。本棟とエリア全体の利回りの差は今回のデータでは算出されていないため、複数の物件情報を集めて比較することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から19m離れた芝大門2-11-1の地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり3,950,000円で、前年の3,320,000円から19%上昇しています。用途地域は商業地域、建蔽率80%・容積率600%、防火地域です。地価の上昇は過去の結果であり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで737件あり、価格の中央値は4100万円、1平方メートルあたりの単価中央値は152万円、面積の中央値は30平方メートルでした。例として、2025年第4四半期の海岸地区で7300万円・25平方メートル・1DK（2023年築）、浜松町地区で5000万円・35平方メートル・1LDK（1986年築）などの事例があります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は0.5〜3m、高潮は0.5m以上1m未満、液状化は「液状化しやすい」とされ、地形は干拓地です。これらは水害・地盤リスクの目安であり、実際の対策状況や建物の耐震性は今回のデータに含まれていないため、港区のハザードマップと建物の構造図面で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.3（件数13件）という情報があります。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、マンションレビューの該当ページで直接確認してください。
診断は参考値1件のみで、港区全体と比べても割高傾向の判定が出ています。
地価公示は前年より19%上昇しましたが、今後も続くとは限らず、最新の公示地価を確認してください。
液状化しやすい干拓地である点は、ハザードマップで必ず確認してください。
- 重要事項説明書や登記簿で構造・権利関係を確かめる
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求める
- 複数の診断データを集めて価格や利回りを比べる
- 地価公示や周辺取引事例を複数年分で確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを確認する
- マンションレビューなど複数の口コミを読み比べる
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-17時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点13件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-16確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 港区）
相場（3.33%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 港区相場（3.33%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 港区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 118,000円
この棟の家賃中央値（118,000円）は、東京都 港区の周辺相場中央値（115,700円）より 2% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／芝大門２－１１－１（この棟から約19m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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