フェニックス練馬弐番館
フェニックス練馬弐番館（東京都 練馬区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都練馬区 |
|---|---|
| 交通 | 練馬駅 |
| 築年 | 2008（築18年） |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都練馬区、練馬駅が最寄りの投資用ワンルームマンション「フェニックス練馬弐番館」（2008年竣工、築18年）について、宅建士の視点で中立に解説します。割高診断は参考値となる2件のみで判定が分かれ、建物の構造や管理体制の情報も非公開です。練馬区エリアの診断結果や地価公示、周辺の取引事例とあわせて、購入前に確認したいポイントを整理しました。
立地と交通
フェニックス練馬弐番館は東京都練馬区にある投資用ワンルームマンションで、最寄りは練馬駅です。竣工は2008年で、現在の築年数は18年にあたります。長く使われてきた建物であることがわかりますが、駅からの徒歩分数や利用できる路線の詳細は今回のデータに含まれていません。投資用物件として検討する際は、こうした基本情報も合わせて確認しておくと安心です。
練馬駅までの距離や周辺の商業施設、通勤・通学のしやすさは物件選びで重視される点です。これらの具体的な情報は今回のデータには無いため、不動産情報サイトの地図機能や現地訪問で、駅までの実際の時間や周辺環境を確かめてください。利用できる路線の数によって生活の便利さも変わるため、事前に調べておくと安心です。
建物と管理
建物の階数や総戸数、構造、権利形態（所有権か借地権かを示すもの）については、今回のデータに記載がありません。これらは購入後の資産性や管理のしやすさに関わる重要な情報なので、重要事項説明書や登記簿で必ず確認してください。竣工年と築年数だけでは、建物全体の規模や特徴まではわからないという点も押さえておきたいところです。
分譲会社や管理会社、ブランド名も今回のデータには記載がありません。マンションの管理の質は、将来の修繕費や住み心地、資産価値の維持に直結する大事な要素です。管理組合の総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて、実際の管理状況や修繕の見通しを確かめることをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件の実施で、安全・割安の判定が1件、危険（割高）の判定が1件という結果でした。件数が3件に満たないため、ここでの数字はあくまで参考値として扱い、どちらの判定が正しいと断定することはできません。最終診断日は2026年6月22日です。
参考値として見ると、この棟の平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は2250万円、家賃は78,000円〜88,000円（中央値83,000円）でした。練馬区エリア全体の診断結果（193件、平均実質利回り3.71%、平均提示価格1945万円、家賃中央値73,100円）と比べると、利回りはやや低め、価格と家賃はやや高めの傾向が見えますが、棟の件数が少ない分、この比較も目安にとどめておく必要があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、本棟から121m離れた豊玉北６－１６－１３の地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたりの価格が689,000円で、前年の632,000円から9%上昇しています。用途地域は第一種中高層住居専用地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されており、比較的落ち着いた住宅街であることがうかがえます。
周辺の取引事例は462件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）集まっており、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として中村北エリアでは2025年第4四半期に、2100万円（20平方メートル、1K、2002年築）、1400万円（30平方メートル、1DK、1985年築）、650万円（15平方メートル、1R、1987年築）の取引があり、築年や面積によって価格の幅が大きいことがわかります。
水害や地震などのハザード情報は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、練馬区が公開しているハザードマップで浸水想定区域や地盤の状況を確認してください。
診断は参考値の2件で判定が割れ、エリア平均より利回りは低め・価格は高めの傾向です。
建物の構造や管理会社は非公開のため、重要事項説明書と管理組合資料で確認してください。
地価は上昇傾向ですが、周辺取引事例は築年や面積で価格差が大きく、個別の査定が必要です。
- 階数・総戸数・構造・権利形態を重要事項説明書と登記簿で確認する
- 管理会社や長期修繕計画を総会議事録で確認する
- 練馬駅からの徒歩分数や利用路線を物件サイトで確認する
- 診断件数が2件と少ないため追加の取引事例も確認する
- 練馬区のハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 分譲会社やブランド名を売主や管理会社に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 練馬区）
相場（3.71%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 練馬区相場（3.71%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 練馬区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
- 78,000円
この棟の家賃中央値（83,000円）は、東京都 練馬区の周辺相場中央値（73,275円）より 13.3% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／豊玉北６－１６－１３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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