クリオ大森壱番館
クリオ大森壱番館（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築34年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森西3丁目28番7 |
|---|---|
| 交通 | 京浜急行本線 大森町駅 徒歩3分 ／ 京浜急行本線 平和島駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1992-03（築34年） |
| 総戸数 | 36戸 |
| 階数 | 10階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 明和地所(株) |
| 建物管理会社 | 明和地所コミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
クリオ大森壱番館は、東京都大田区大森西にある1992年築・10階建て36戸の投資用ワンルームマンションです。京急本線大森町駅から徒歩3分という駅近の立地が特徴です。割高診断の件数はまだ少なく、相場の位置づけは参考値として読む必要があります。
立地と交通
クリオ大森壱番館は、京浜急行本線の大森町駅から徒歩3分、平和島駅からも徒歩8分という、2つの駅を使える立地にあります。駅までの近さは、賃貸に出したときに部屋を探す人の目に留まりやすい条件のひとつです。ただし、これだけで入居が決まりやすいと決めつけることはできません。
所在地は東京都大田区大森西3丁目28番7です。周辺の道路状況や商店街、学校など生活環境についての詳しい情報は今回のデータに無いため、現地を実際に歩いて確認するか、不動産業者に周辺環境の資料を求めてください。特に坂や踏切の位置、スーパーまでの距離などは、実際に歩いてみないと分かりにくい点です。
建物と管理
この棟は1992年3月に竣工し、2026年時点で築34年です。10階建て・総戸数36戸で、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、柱や梁に鉄骨を入れた鉄筋コンクリートの構造）、権利形態は所有権です。分譲は明和地所、管理は明和地所コミュニティが行っています。
分譲会社の明和地所は「クリオ」ブランドで首都圏にマンションを分譲しており、資産価値や長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られています。ただし、この棟の実際の修繕履歴や管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、長期修繕計画書と直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は2件で、3件未満のため参考値として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均の実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合）は3.49%でした。平均の提示価格は1200万円、家賃は中央値59,000円（58,000円〜60,000円、2件分）でした。最終の診断日は2026年3月30日です。
大田区全体では診断の件数が250件あり、判定は危険114件・注意43件・安全・割安91件・判定不能2件でした。平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。この棟のサンプルの家賃はエリアの中央値より低く出ていますが、件数が少ないため、この差だけで割高・割安を決めることはできません。
診断件数が2件という少なさは、今回のデータの大きな限界です。この棟を具体的に検討する場合は、同じ建物の他の部屋の取引価格や賃料の実例も合わせて確認し、提示価格が周辺の相場と比べてどう位置づけられるかを多角的に見ることをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から188m離れた大森東の地点（令和8年1月1日時点）は、1平方メートルあたり502,000円で、前年の460,000円から9.1%上昇しました。この地点の用途地域は準工業地域、用途区分は住宅地で、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域に指定されています。
なお、物件所在地の用途地域は商業地域とされており、地価公示の地点（準工業地域）とは区分が異なります。用途地域が違うと建てられる建物の種類や高さの制限も変わるため、実際の規制内容は区役所の都市計画課や登記簿で確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの期間で317件あり、価格の中央値は2300万円、1平方メートルあたりの単価中央値は103.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例として2025年第4四半期の大森中地区では、20平方メートル・1Kが2300万円、15平方メートル・1Kが1100万円で取引されています。
ハザード情報では、この地域の洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮の想定は0.5m以上1m未満とされ、地形は三角州・海岸低地で、液状化しやすいとされています。購入を検討する場合は、自治体が公表する最新のハザードマップと、建物の耐震性や基礎構造に関する書類を合わせて確認してください。
大森町駅徒歩3分の駅近物件ですが、割高診断の件数は2件で参考値にとどまります。
地価は上昇傾向でも、洪水・高潮・液状化などのハザードは軽視できません。
管理体制や賃料の実態は個別確認が必要で、条件が揃っても価格の妥当性は別問題です。
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を確認する
- 実際の賃料や空室状況を管理会社に確認する
- 地価公示地点と所在地の用途地域の違いを確認する
- 洪水・高潮・液状化のハザードマップを自治体で確認する
- 周辺の取引事例と価格の妥当性を複数資料で比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
「クリオ」ブランドで首都圏マンションを分譲する不動産会社。資産価値・長期修繕への取り組みを重視する姿勢で知られる。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.03ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.49%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.03ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 58,000円
この棟の家賃中央値（59,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 31.4% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森東２－１８－２（この棟から約188m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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