ワコーレ大森
ワコーレ大森（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築40年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森北1丁目22-3 |
|---|---|
| 交通 | JR京浜東北線 大森駅 徒歩5分 ／ 京浜急行 大森海岸駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1986-07（築40年） |
| 総戸数 | 28 |
| 階数 | 地下1階付9階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 桧不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ワコーレ大森は、東京都大田区大森北にあるJR京浜東北線大森駅徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。1986年築・総戸数28戸で、診断データは2件と少なく参考値ですが、相場との位置関係や地価・ハザードの情報を宅建士の視点で整理しました。
立地と交通
ワコーレ大森は、JR京浜東北線大森駅から徒歩5分、京浜急行の大森海岸駅からは徒歩8分の場所にあります。2つの駅を使い分けられるため、通勤や通学の経路を選びやすい立地です。大森駅は東京方面・横浜方面どちらにも出やすい駅で、日常の移動のしやすさは投資物件として評価しやすい点です。
所在地の用途地域は商業地域で、建蔽率（敷地に対して建てられる建物の面積の割合）は80%、容積率（敷地面積に対する建物全体の延べ面積の割合）は500%です。商業地域は店舗や事務所も建てやすいため、駅周辺らしい賑わいが続きやすいエリアと言えます。一方で住宅としての落ち着きを重視する入居者には向き不向きがある点も覚えておきたいところです。
建物と管理
ワコーレ大森は1986年7月の竣工で、2026年時点で築40年になります。地下1階付き9階建て、総戸数28戸の鉄筋コンクリート造で、権利形態は所有権です。分譲会社は桧不動産株式会社です。築40年という年数は、設備の交換や大規模修繕の実施状況が資産価値に直結する段階に入っていることを意味します。
管理会社はユニオン・シティサービス株式会社です。ただし今回のデータには修繕履歴や管理組合の運営状況が含まれていないため、断定はできません。これらは管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確かめてください。築古マンションでは、この情報の有無が安心して購入できるかどうかを大きく左右します。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件のみで、3件に満たないため参考値として受け取ってください。2件とも判定は「危険（割高）」でした。平均実質利回りは3.51%、平均提示価格は1560万円です。家賃は中央値69,500円で、64,000円から75,000円の範囲（サンプル2件）、最終診断日は2026年2月19日です。
参考としてエリア全体（東京都大田区）の診断は250件あり、多い判定もやはり「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.53%で、この棟の3.51%とほぼ同水準です。家賃中央値はエリアが85,300円、この棟が69,500円で、この棟の家賃はエリアの中央値よりやや低めです。ただし棟のデータは2件と少ないため、この差だけで割高・割安を判断するのは避けてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示によると、棟から228m離れた大森北3-4-5の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり1,320,000円で、前年の1,170,000円から12.8%上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域（火災に強い建築が求められる地域）に指定されています。過去の上昇が続くとは限らないため、今後の動きは別途最新の公示地価で確認してください。
周辺の取引事例は533件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）で、価格の中央値は2,400万円、面積中央値は25平方メートルです。直近の事例では、1979年築・45平方メートルの1LDKが3,200万円、1991年築・15平方メートルの物件が1,400万円、2019年築・25平方メートルの1Kが3,300万円で取引されています。築年や広さで価格差が大きいため、この棟と条件が近い事例を個別に見比べることが大切です。
ハザード面では、この地点は洪水で0.5〜3mの浸水想定、高潮で1m以上3m未満の浸水想定があり、液状化（地震の際に地面が水分を含んで緩くなる現象）しやすい三角州・海岸低地に位置しています。水害や地震のリスクは立地選びで避けて通れない要素なので、購入前に大田区のハザードマップで具体的な想定を確認することをおすすめします。
ワコーレ大森は駅近の立地が魅力ですが、割高診断は2件のみで参考値にとどまります。
築40年のため、修繕履歴や管理状況を管理組合の資料で確かめることが欠かせません。
地価は上昇傾向ですが、水害・液状化のリスクもあるため両面を踏まえて検討してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大規模修繕の実施履歴と今後の予定を売主に確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 大田区のハザードマップで洪水・高潮・液状化を確認する
- 実際の賃料や空室期間を管理会社に確認する
- 周辺の取引事例と価格を個別に比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 3.8点19件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-02確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.01ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.51%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.01ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
- 64,000円
この棟の家賃中央値（69,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 19.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北３－４－５（この棟から約228m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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