ワコーレ目白
ワコーレ目白（東京都 豊島区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築39年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都豊島区南池袋1-7-16 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 目白駅 徒歩7分 ／ 東京メトロ副都心線 雑司ヶ谷駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1987-06（築39年） |
| 総戸数 | 52戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 檜不動産株式会社 |
| 建物管理会社 | ユニオン・シティサービス株式会社 |
| 土地権利 | 賃借権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都豊島区南池袋にあるワコーレ目白は、JR山手線目白駅から徒歩7分、東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅からも徒歩8分の、築39年・鉄筋コンクリート造5階建て52戸のマンションです。土地を借りて建物を所有する賃借権の物件で、価格やエリアの相場との比較を宅建士の視点で中立に整理しました。
立地と交通
ワコーレ目白は東京都豊島区南池袋1-7-16にあり、JR山手線目白駅から徒歩7分、東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅から徒歩8分の場所に立っています。2つの路線が使えるため、新宿や渋谷、池袋など都心方面へのアクセスがしやすい立地です。目白駅周辺は学習院大学などの学校や商業施設も多く、落ち着いた住宅街としても知られるエリアです。
今回のデータでは、棟から153m離れた地価公示地点で、令和8年1月1日時点の価格が1平方メートルあたり356万円となっており、前年の307万円から16%上昇していました。これは地価が上昇傾向にあることを示していますが、公示地点の地価であり、ワコーレ目白自体の資産価値を直接示す数字ではない点に注意してください。
建物と管理
ワコーレ目白は1987年6月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上5階建て・総戸数52戸の建物です。築39年が経過しており、分譲会社は檜不動産株式会社、管理会社はユニオン・シティサービス株式会社です。築年数が経っている分、設備の老朽化や修繕の履歴が気になるところで、長く続いている管理会社があることは運営の継続性という面での確認材料の一つになります。
この物件の権利形態は「賃借権」で、建物は所有していても土地は借りている、いわゆる借地権のマンションという意味です。地代の金額や契約期間、更新条件によって将来の資産性の考え方が大きく変わるため、必ず重要事項説明書と登記簿で詳細を確かめてください。
管理組合の運営状況や修繕積立金の額、過去の大規模修繕の実績については、今回のデータに含まれていません。築39年という築年数を踏まえると修繕の状況は特に重要なので、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主または管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
ワコーレ目白の割高診断は3件行われており、判定の内訳は危険（割高）1件、注意1件、安全・割安1件とほぼ均等に分かれています。3件という件数は決して多くはなく、1棟あたりの評価としては判断が割れている状態です。最終診断日は2026年3月10日です。
平均実質利回りは棟が4.11%、豊島区エリア全体が3.55%で、棟の方が0.56ポイント高くなっています。平均提示価格は棟が1,493万円、エリアが2,677万円で、棟の方が低い水準にあります。利回りが高めに出ているのは、提示価格が比較的低いことも影響していると考えられます。
家賃中央値は棟が67,000円、エリアが86,000円で、棟の方が低めです。ただし棟の家賃サンプル数は3件と少なく、この数字だけで相場を断定することはできません。実際の募集家賃は、複数の賃貸情報サイトで確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示によると、棟から153m離れた地価公示地点は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率600%、防火地域となっています。一方、ワコーレ目白自体が所在する用途地域は第一種住居地域で、市街化区域に含まれています。地点によって指定が異なるため、建物自体の用途地域は登記簿や都市計画図で確認してください。
周辺の取引事例は813件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2,700万円、1平方メートルあたりの単価中央値は108万円、面積中央値は25平方メートルでした。件数が多いため、エリア全体の取引傾向を把握する目安として参考になります。
個別の例として、目白地区で2020年築・55平方メートルの1LDKが9,600万円、高田地区で2004年築・同じく55平方メートルの1LDKが6,900万円、下落合地区で2001年築・20平方メートルの1Kが3,000万円という取引がありました。面積や築年によって価格の幅が大きいことがわかります。
ハザード情報では、洪水浸水想定区域には該当せず、液状化のリスクも「液状化しにくい」とされ、地形はローム台地です。地盤の面では比較的安心材料といえますが、高潮については今回のデータが無いため、豊島区が公開しているハザードマップで確認してください。
ワコーレ目白は賃借権（借地権）の物件で、権利内容の確認が特に重要です。
棟の利回りはエリア平均より高めですが、診断件数は3件と少なく参考程度に見てください。
地価は上昇傾向ですが、築39年の管理状況や修繕計画は別途確認が必要です。
- 賃借権の地代・契約期間・更新条件を重要事項説明書で確認する
- 登記簿で権利関係（賃借権の内容）を確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 実際の募集家賃や空室状況を複数の賃貸情報で確認する
- 棟の用途地域・建蔽率・容積率を都市計画図で確認する
- 高潮リスクを豊島区のハザードマップで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 豊島区）
相場（3.54%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.57ポイント。やや割安寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（4.11%）は、東京都 豊島区相場（3.54%）より0.57ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 豊島区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 71,000円
- 67,000円
- 62,000円
この棟の家賃中央値（67,000円）は、東京都 豊島区の周辺相場中央値（86,000円）より 22.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南池袋１－１１－２２（この棟から約153m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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