ガーラ雑色グランドステージ
ガーラ雑色グランドステージ（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築0年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 交通 | 雑色 |
|---|---|
| 築年 | 2026（築0年） |
| 総戸数 | 130戸 |
| 分譲会社 | 株式会社エフ・ジェー・ネクスト |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ雑色グランドステージは、東京都大田区の雑色駅近くに建つ、2026年竣工・130戸の投資用ワンルームマンションです。分譲はFJネクストで、販売は完売しています。割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ており、購入前の確認が欠かせません。
立地と交通
ガーラ雑色グランドステージは、東京都大田区にあり、最寄り駅は雑色駅です。今回のデータで分かる交通情報は雑色駅という駅名だけで、駅からの徒歩分数や周辺にどんな商業施設があるかは記載されていません。実際の距離感や生活のしやすさは人によって感じ方が異なるため、現地を訪れたり地図サービスで調べたりして、自分の目で確かめることをおすすめします。
交通情報が雑色駅の一路線のみで示されているため、複数の路線を使えるかどうかや、乗り換えの便利さについては今回のデータからは判断できません。通勤や通学で使う路線がすでに決まっている方は、実際にその路線での移動時間を事前に確認しておくと、入居後のギャップを減らすことができます。
建物と管理
ガーラ雑色グランドステージは2026年に竣工した新築のワンルームマンションで、総戸数は130戸です。分譲を手がけたのは東証プライム上場企業のFJネクストで、同社はFJネクストグループとして、投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に、投資用途に最適化した設備仕様を強みとして企画・分譲を行っています。
一方で、建物の階数や構造、土地や建物の権利形態、管理会社については今回のデータに記載がありません。これらは日々の暮らしやすさだけでなく、将来の修繕費や資産価値にも関わる重要な情報ですので、重要事項説明書や登記簿、管理規約などの資料で必ず確認するようにしてください。
割高診断から見た相場ポジション
ガーラ雑色グランドステージの割高診断は2件しかなく、ルールにより「参考値」として扱います。2件とも判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.04%、平均提示価格は3961万円、家賃中央値は111,500円でした（家賃サンプル数2件）。件数が非常に少ないため、この結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
大田区全体で見ると、診断件数は249件あり、「危険（割高）」が114件、「注意」が43件、「安全・割安」が91件、「判定不能」が1件という内訳でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,150円です。エリア平均の提示価格は111340万円ですが、これは大田区内のさまざまな広さ・築年数の物件を含むため、この棟の価格と単純には比べられません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示や周辺の取引事例、ハザード情報、用途地域については今回のデータに記載がないため、国土交通省の不動産情報ライブラリや大田区が公開するハザードマップ、法務局の地価公示資料などで、購入を検討する前に必ず確認してください。特に浸水や地盤の情報は住む人の安全に直結するため、最新の資料で確かめることが大切です。
ワンルーム投資では、将来の家賃や資産価値が周辺の地価動向や災害リスクに影響されることがあります。今回は国土交通省の統計データが取得できていないため、購入を検討する際は自分で最新の公的情報を確認し、提示されている価格や条件が今の自分の判断基準に合っているかどうかを見極めることが大切です。焦って判断せず、複数の情報源を比べる姿勢も欠かさないようにしましょう。
ガーラ雑色グランドステージは2026年竣工・130戸の新築ワンルームで、販売は完売しています。
割高診断は参考値（2件）ながら「危険（割高）」で、実質利回り3.04%は大田区平均3.53%より低めです。
階数・構造・管理体制・ハザードなど不明点は重要事項説明書や自治体資料で必ず確認してください。
- 階数・構造・権利形態を重要事項説明書で確認する
- 管理会社・管理規約を管理組合や売主に確認する
- 雑色駅からの徒歩分数を地図や現地で確認する
- ハザードマップで浸水・地盤リスクを確認する
- 割高診断は参考値(2件)のため、他の査定とも比較する
- 販売は完売のため、購入可否を売主や仲介に確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性とは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-02時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
公開された販売価格 3,961万円（G4タイプ・25.51㎡）を当社の割高診断基準でチェックしました。表面利回り3.11％は、同じ京急「雑色」エリアの中古ワンルーム相場（おおむね表面4.5〜5.5％）を大きく下回り、価格の多くを新築プレミアムが占める典型的な水準です。
適正価格の目安は 2,500〜2,900万円。販売価格 3,961万円 は、相場比でおおむね ＋30〜40％の上乗せです。
- 想定賃料は102,500円/月（年123万円）。表面利回り3.11％、管理費・修繕積立金などの運営費を引いた実質利回りは約2.72％。
- 適正価格を利回り基準（期待4.5〜5.0％）で逆算すると約2,460〜2,733万円。中古㎡単価基準（同エリア約110万円/㎡）では約2,800万円前後。いずれも販売価格を大きく下回ります。
- 借入3,960万円・変動金利1.922％・35年で毎月返済129,600円。管理費・修繕積立金・管理委託料等を含めた毎月の収支は約−3万円の持ち出し（年間約−37万円）。
- 新築プレミアムは再販時に剝落しやすく、購入直後から含み損が出やすい構造。変動金利の上昇、家賃下落、空室、原状回復・大規模修繕の負担も収支をさらに圧迫します。
- 団体信用生命保険・所得圧縮・残債の自動圧縮といったメリットは別途ありますが、それらを織り込んでも『相場より割高な価格で買う』こと自体のハンディは残ります。購入前に必ず複数の中古相場・実勢賃料と突き合わせを。
本診断は売主（FJネクスト）提供の収支シミュレーションに記載された公開販売価格・想定賃料にもとづく編集部の機械的試算です。号室など個人を特定する情報は含みません。特定物件の購入・売却を勧誘するものではなく、投資判断は自己責任でお願いします。実勢賃料・経費・税・金利は市況や個別条件で変動します。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。
※ 診断サンプルが少なく参考値です（当社ユーザー診断2件）。件数が増え次第、精度が上がります。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.48ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.04%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.48ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 111,500円
- 111,500円
この棟の家賃中央値（111,500円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 29.7% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
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