菱和パレス大森
菱和パレス大森（東京都 大田区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都大田区大森北１丁目２３−１７ |
|---|---|
| 交通 | 大森駅 徒歩5分 ／ 大森海岸駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2000-10（築26年） |
| 総戸数 | 73戸 |
| 階数 | 13階建 |
| 建物管理会社 | タングラム |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都大田区大森北にある「菱和パレス大森」は、大森駅から徒歩5分の投資用ワンルームマンションです。2000年竣工・13階建て・全73戸で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。立地や地価、ハザードまで宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
菱和パレス大森は、東京都大田区大森北１丁目２３−１７にあります。最寄りの大森駅までは徒歩5分、大森海岸駅までは徒歩6分で、2つの駅を利用できる立地です。実際の空室期間や入居者の属性までは今回のデータに無いため、気になる方は管理会社や仲介会社に確認してください。
国交省のデータによると、物件に近い地価公示の地点は商業地域に区分され、市街化区域にあたります。建蔽率は80%、容積率は500%、防火地域とされており、建物を高く・広く建てやすいエリアであることが分かります。ただしこれは地価公示地点の情報であり、菱和パレス大森そのものの用途地域や建蔽率・容積率を示すものではない点に注意してください。
建物と管理
菱和パレス大森は2000年10月に竣工した、13階建て・全73戸のマンションです。築年数は26年で、管理会社はタングラムです。竣工から四半世紀以上が経過しているため、共用部分や設備の老朽化がどの程度進んでいるかは、資料だけでは判断しきれません。
建物の構造や土地の権利形態、分譲した会社の情報は今回のデータに含まれていないため、重要事項説明書や登記簿で確かめてください。また、修繕が計画どおりに行われているかどうかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認することをおすすめします。管理が行き届いているかは、建物の見た目だけでは分からない部分も多くあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件未満のため参考値として扱います。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均提示価格は2750万円、平均実質利回りは3.32%でした。家賃は88,000円（サンプル1件、2024年7月29日時点）です。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできず、あくまで目安として受け止めてください。
比較のために大田区全体を見ると、250件の診断が行われており、判定の内訳は「危険（割高）」114件、「注意」43件、「安全・割安」91件、「判定不能」2件で、最も多いのは「危険（割高）」でした。エリア平均の実質利回りは3.53%、家賃中央値は85,300円です。この棟の利回り3.32%はエリア平均よりやや低く、家賃88,000円はエリア中央値よりやや高めですが、棟側のサンプルが1件のため、この差を根拠に割高・割安を断定することはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
物件から191m離れた大森北３－４－５の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,320,000円となっており、前年の1,170,000円から12.8%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。地価が上昇したのはあくまで過去の実績であり、今後も同じ傾向が続くとは限りません。
周辺の取引事例は673件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2400万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は100万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、大井の1LDK・45平方メートル・1979年築が3200万円、大森北の15平方メートルが1400万円、大森北の1K・25平方メートル・2019年築が3300万円で、いずれも2025年第4四半期に取引されています。築年や広さの差が大きいため、単純に価格だけを比較するのは避けてください。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が0.5m以上1m未満とされ、液状化しやすい地形（三角州・海岸低地）に位置しています。これらは防災上の目安であり、実際の被害の大きさを示すものではありませんが、購入を検討する場合は大田区が公開しているハザードマップで具体的な想定範囲を確かめてください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4（5点満点）、件数は9件となっています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューの該当ページで直接確かめてください。
大森駅徒歩5分の便利な立地ですが、割高診断は参考値で「危険（割高）」の判定です。
周辺地価は上昇していますが、浸水・液状化のリスクも示されており、確認が欠かせません。
構造や権利など未確認の情報が多く、重要事項説明書や登記簿での確認が必要です。
- 建物の構造・権利・分譲会社を登記簿や重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 大田区のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 割高診断は1件のみなので、類似物件と比較して確認する
- エリア平均の家賃・利回りと比べて賃料設定が妥当か確認する
- 周辺の取引事例と築年・広さの違いを踏まえて比較する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-11時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点9件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-10確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 大田区）
相場（3.52%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.2ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.32%）は、東京都 大田区相場（3.52%）より0.2ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 大田区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 88,000円
この棟の家賃中央値（88,000円）は、東京都 大田区の周辺相場中央値（86,000円）より 2.3% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 1棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。駅に紐づく物件が1棟のみのため、駅全体の相場ではなく参考値です。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／大森北３－４－５（この棟から約191m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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