ドルチェカストル南烏山
ドルチェカストル南烏山（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築36年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区南烏山6丁目33-22 |
|---|---|
| 交通 | 京王線 千歳烏山駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1990-01（築36年） |
| 総戸数 | 19 |
| 階数 | 4階建 |
| 構造 | 鉄骨造 |
| 分譲会社 | 株式会社東亜住建 |
| 建物管理会社 | ファシリティパートナーズ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ドルチェカストル南烏山は、東京都世田谷区南烏山6丁目にある築36年・19戸の鉄骨造ワンルームマンションです。京王線千歳烏山駅から徒歩5分の立地で、投資用物件として検討する際の相場感や注意点を宅建士の視点で整理しました。割高診断は参考値のため、数字の読み方にも注意が必要です。
立地と交通
ドルチェカストル南烏山は、東京都世田谷区南烏山6丁目33-22にあります。最寄りは京王線千歳烏山駅で、徒歩5分という近さです。駅まで歩いて通える距離なので、電車を使う生活には便利な場所と言えます。周辺の商店街や生活環境の様子は今回のデータに無いため、実際に歩いて確認することをおすすめします。
この建物がある場所の用途地域は「第１種住居地域」で、市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（南烏山6-7-15、棟から209m）は「近隣商業地域」の商業地で用途が異なるため、この棟そのものの正確な用途地域や建築制限は登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1990年1月に竣工し、築36年になります。4階建てで総戸数は19戸、構造は鉄骨造で、権利形態は所有権です。分譲した会社は株式会社東亜住建、管理をしているのはファシリティパートナーズ株式会社です。
修繕の履歴や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の額は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築36年の鉄骨造建物では、将来の修繕費がどの程度かかるかを事前に把握しておくことが大切です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件未満のため参考値として扱います。内訳は「危険（割高）」が1件、「安全・割安」が1件で、判定が分かれています。平均の実質利回りは3.72%、平均の提示価格は1,070万円でした。最終診断日は2025年3月13日です。
家賃の中央値は56,500円で、53,000円から60,000円の間に分布しています（サンプル2件）。世田谷区全体では診断件数180件のうち「危険（割高）」が96件と最も多く、平均実質利回りは3.55%、家賃中央値は94,500円でした。この棟の家賃はエリア全体より低めですが、部屋の広さなど条件が異なるため単純な比較はできません。広さや設備は管理会社や販売資料で確認してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から209m離れた地価公示地点（南烏山6-7-15）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,030,000円でした。前年の960,000円から7.3%上がっています。この地点は近隣商業地域の商業地で、建蔽率80%、容積率300%、準防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで109件あり、価格の中央値は2,000万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は83.3万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、15平方メートルの1Kが900万円、25平方メートルの1Kが2,800万円で取引された例があります。
ハザード情報では、この棟の周辺は洪水の浸水想定が「なし」、地盤は「液状化しにくい」ローム台地とされています。ただしこれは地図上の目安であり、実際の災害リスクは自治体のハザードマップや地盤調査で確かめてください。
診断件数は2件と少なく、判定は危険1件・安全1件で参考値にとどまります。
家賃中央値56,500円はエリア平均94,500円より低く、広さなど条件差を要確認です。
地価は前年比7.3%上昇していますが、将来の値上がりを保証するものではありません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を管理会社に確認する
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確認する
- 棟の正確な用途地域と建築制限を登記簿で確かめる
- 家賃や空室の実態を複数の賃貸サイトで確認する
- ハザードマップで浸水・地盤リスクを自治体に確認する
- 提示価格が周辺取引事例と比べて妥当か複数社で確認する
- これらが揃えば買ってよいわけではありません。確認と割安は別の話だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.17ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.72%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.17ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
- 53,000円
この棟の家賃中央値（56,500円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 40.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南烏山６－７－１５（この棟から約209m） 令和8年7月1日 商業地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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