ヴェルト上野毛
ヴェルト上野毛（東京都 世田谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築23年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都世田谷区上野毛4丁目39-8 |
|---|---|
| 交通 | 東急大井町線 上野毛駅 徒歩10分 ／ 東急田園都市線 用賀駅 徒歩13分 |
| 築年 | 2003-06（築23年） |
| 総戸数 | 24戸 |
| 階数 | 地上5階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | ジー・ゲート |
| 建物管理会社 | ライフポート西洋 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルト上野毛は、東京都世田谷区上野毛4丁目にある2003年6月築・24戸の投資用マンションです。東急大井町線「上野毛」駅から徒歩10分、田園都市線「用賀」駅からも徒歩13分で利用できます。価格や利回り、周辺の取引データを宅建士の視点で中立にまとめました。
立地と交通
ヴェルト上野毛は、東急大井町線「上野毛」駅から徒歩10分、東急田園都市線「用賀」駅からも徒歩13分の場所にあります。2つの路線が使えるため、通勤や通学の行き先によって駅を選べる点は暮らしやすさにつながります。どちらも徒歩10分台で、急行や準急の停車状況などは今回のデータに無いため、各路線の時刻表で確認してください。
所在地は東京都世田谷区上野毛4丁目で、用途地域は近隣商業地域です。近隣商業地域は、住宅だけでなく店舗やオフィスも建てられる地域を指す言葉です。建蔽率80%、容積率300%で、防火地域にも指定されているため、建物が密集しやすい一方で火災対策の基準も厳しめです。周辺の街の雰囲気や生活環境は今回のデータに無いため、現地を歩いて確かめてください。
建物と管理
建物は2003年6月に竣工した、鉄筋コンクリート造・地上5階建・総戸数24戸のマンションです。築年数は23年で、権利形態は所有権（土地と建物を自分のものとして持てる権利）です。分譲したのはジー・ゲート、管理を担当しているのはライフポート西洋です。
長期修繕計画や修繕積立金の額、過去の修繕履歴といった管理の実態は、今回のデータには含まれていません。マンションを長く良い状態で保てるかどうかは管理の質に大きく左右されるため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟についての割高診断は1件のみ行われており、件数が3件未満のため参考値として見てください。その1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.36%、平均提示価格は2500万円、家賃は89,000円（サンプル1件）でした。1件の結果だけで棟全体の価格が高いと決めつけることはできません。
エリア全体（東京都世田谷区）では180件の診断が行われ、こちらも最も多い判定は「危険（割高）」でした。エリアの平均実質利回りは3.55%、平均提示価格は2778万円、家賃中央値は94,500円です。棟とエリアの利回りの差を数値で示すデータは今回取得できていないため、気になる方は売買価格や家賃の最新情報を自分で比べて確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から約197m離れた瀬田２－２３－１５の地価公示地点（令和8年1月1日時点）では、1平方メートルあたり945,000円で、前年の889,000円から6.3%上昇しています。この地点は近隣商業地域・商業地に指定され、建蔽率80%、容積率300%、防火地域です。地価公示は周辺の土地の価格を示す目安の一つで、マンション自体の価格とは別の指標です。
地価公示の数字はあくまで土地の価格の目安であり、建物を含めたマンション自体の価格や家賃がそのまま同じ割合で動くわけではありません。地価が上がっている地域だからといって、賃貸需要や入居率まで上がっているとは限らないため、両方を別々に確認する姿勢が大切です。
周辺（上野毛）の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの181件で、価格の中央値は3800万円、1平方メートルあたりの単価中央値は105万円、面積の中央値は40平方メートルです。例として、20平方メートルの1K（2006年築）が2300万円、45平方メートルの1LDK（1975年築）が3200万円、55平方メートルの1LDK（2022年築）が9500万円で成約。広さや築年で価格に大きな差があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は台地の一種であるローム台地とされています。これらは国が公開している地図に基づく目安であり、実際の災害リスクをすべて示すものではないため、購入前に自治体のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.0（6件）が登録されています。ただし具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには記載が無いため、気になる方はマンションレビューの該当ページで最新の投稿を直接確認してください。
診断は参考値1件のみで「危険（割高）」、世田谷区全体も割高判定が最多です。
地価は前年比+6.3%で上昇、取引事例は2300万円~9500万円と幅があります。
管理体制や家賃の詳細は資料不足のため、総会議事録や契約書で確認してください。
- 管理組合の総会議事録で修繕履歴を確認する
- 長期修繕計画と修繕積立金の額を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- 賃貸借契約書で家賃や入居状況を確認する
- マンションレビューで最新コメントを直接読む
- 周辺の取引事例と提示価格を比較して割高感を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別の話です）。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）
相場（3.55%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.19ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.36%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.19ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 89,000円
この棟の家賃中央値（89,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 5.8% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／瀬田２－２３－１５（この棟から約197m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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