サンテミリオン千歳烏山

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

サンテミリオン千歳烏山は東京都世田谷区給田4丁目にある2006年竣工・48戸のワンルーム投資用マンションです。京王線千歳烏山駅徒歩13分、仙川駅徒歩14分。割高診断は1件のみのため参考値ですが、世田谷区全体は「危険（割高）」判定が最多という市場環境も踏まえ、宅建士の視点で解説します。

立地と交通

サンテミリオン千歳烏山は、東京都世田谷区給田4丁目に位置するワンルーム投資用マンションです。最寄りの京王線千歳烏山駅までは徒歩13分、仙川駅までは徒歩14分で、どちらの駅も徒歩10分を超えています。駅からの距離がある分、バス便の有無や夜間の人通りなど、現地での確認が役立ちます。

地価公示(給田4-3-8、棟から155m、令和8年7月1日時点)のデータでは、この地点は第一種低層住居専用地域に指定されています。建蔽率50%、容積率100%という制限があり、低い建物が多く静かな住宅街であることがうかがえます。防火地域の区分は準防火地域です。買い物施設や学校までの距離は今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。

建物と管理

建物は2006年11月に竣工し、築20年を迎えたRC（鉄筋コンクリート）造の地上5階建てです。総戸数は48戸で、権利形態は所有権です。分譲会社は株式会社京和建物、管理会社は日本ハウズイング株式会社が担当しています。ブランド名は特に設定されていません。

築20年は大規模修繕の時期に差し掛かる年数です。修繕がいつ行われたか、今後の長期修繕計画（将来の修繕にかかるお金をどう準備するかの計画）がどうなっているかは今回のデータに無いため、管理規約や総会議事録、長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。日本ハウズイング株式会社がどのような頻度で巡回・清掃を行っているかも、合わせて確認すると安心です。

割高診断から見た相場ポジション

本棟の割高診断は、2023年6月29日時点で診断の件数が1件のみのため、参考値として扱います。この1件の判定は「注意」で、平均提示価格は2100万円、平均実質利回りは3.59%でした。家賃のサンプルも1件（76,000円）のみで、棟全体の傾向を示すには件数が足りません。

一方、世田谷区全体では診断の件数が180件あり、そのうち「危険（割高）」が96件と最も多く、「注意」30件、「安全・割安」53件、「判定不能」1件という内訳です。エリア平均の提示価格は2778万円、平均実質利回りは3.55%、家賃中央値は94,500円でした。エリア全体としては割高と判定される物件が多い状況ですが、これは本棟の価格が適正かどうかを直接示すものではありません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

国交省の地価公示（給田4-3-8、棟から155m、令和8年7月1日時点）によると、価格は1平方メートルあたり478,000円で、前年の456,000円から4.8%上昇しています。周辺地価は上昇傾向にありますが、1地点のみのデータのため、エリア全体の動きを示すものではありません。

国交省の不動産取引価格情報によると、周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までの90件で、価格の中央値は1900万円、1平方メートルあたりの単価中央値は74.65万円、面積の中央値は25平方メートルです。取引件数が多く、相場の目安として参考になります。

例として、2025年第4四半期の南烏山では、15平方メートル・1986年築の部屋が900万円、25平方メートル・2016年築の部屋が2800万円で取引されています。築年数や面積によって価格に差があることが分かります。同じ南烏山エリアでも条件によって価格帯が大きく異なるため、個別の確認が欠かせません。

ハザードマップの情報は今回のデータに無いため、洪水・土砂災害・地震の想定リスクは世田谷区が公開しているハザードマップで確かめてください。特に浸水想定や土砂災害警戒区域に入っているかどうかは、資産価値や保険料にも関わるため、購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

住んでいる人・検討した人の声

マンションレビューには、本棟について15件の評価が登録されており、評点は3.9点です。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータに無いため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際の投稿を確認してください。評点だけでなく、投稿内容も合わせて見ると判断材料が増えます。

評点3.9点は15件の評価の平均ですが、評価の基準や投稿者がどのような立場の人かは分からないため、この数字だけで他の物件と比較することはできません。購入を検討する際は、実際の住民の声だけでなく、管理状況や価格の妥当性も合わせて確認することが大切です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

外部サイトの口コミ・評判（参考情報）

• マンションレビュー 3.9点15件
  マンションレビューで詳細を見る →

上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 世田谷区）

この棟の平均実質利回り（3.59%）は、東京都 世田谷区相場（3.55%）より0.04ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 世田谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（76,000円）は、東京都 世田谷区の周辺相場中央値（94,500円）より 19.6% 安い ＝ かなり割安の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。

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