AXAS代々木公園
AXAS代々木公園（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築11年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区富ヶ谷1丁目14-12 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩4分 ／ 小田急小田原線 代々木八幡駅 徒歩6分 |
| 築年 | 2015-01（築11年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社アセットリード |
| 建物管理会社 | 株式会社アセットコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都渋谷区富ヶ谷にある「AXAS代々木公園」は、東京メトロ千代田線代々木公園駅から徒歩4分、小田急小田原線代々木八幡駅からも徒歩6分の2015年築・総戸数26戸のワンルームマンションです。本記事では事実データをもとに、立地・建物・利回りの実態を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
AXAS代々木公園は、東京メトロ千代田線代々木公園駅から徒歩4分、小田急小田原線代々木八幡駅から徒歩6分の場所にあります。渋谷区富ヶ谷1丁目という住所で、複数路線が使える点は通勤・通学の面で便利です。
所在地の用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。近隣商業地域とは、駅前などで店舗や事務所が建てやすいように定められた地域区分のことです。駅から徒歩4分という近さは、入居者の通勤・通学の負担を減らせる点で好材料といえます。一方で、周辺にどんな店や施設があるかは今回のデータに無いため、現地を歩くか渋谷区の都市計画図で確かめてください。
建物と管理
この建物は2015年1月に竣工した、地上8階建・総戸数26戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築11年で、権利形態は所有権となっています。分譲会社は株式会社アセットリード、管理会社は株式会社アセットコミュニティです。
管理組合の運営状況や修繕積立金の金額、長期修繕計画の有無は今回のデータに含まれていません。築11年のマンションは大規模修繕の時期に差し掛かる頃合いでもあるため、建物を長く維持できるかに関わるこれらの情報は特に重要です。管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を、売主や管理会社に求めて確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は3件行われており、判定の内訳は「危険（割高）」「注意」「安全・割安」が1件ずつでした。件数は少ないものの、このデータは実数として扱ってよいとされています。ただし判定が割れているため、この棟だけで一方向に断定することはできません。最終診断日は2025年5月31日です。
平均実質利回りは3.27%で、渋谷区全体の平均3.38%よりわずかに低く（差-0.11ポイント）、平均提示価格は4,966万円とエリア平均の4,040万円より高めです。家賃中央値も158,000円とエリア中央値105,000円を上回っており、価格・家賃ともにエリア平均より高い水準にあります。
家賃がエリア中央値より高い理由としては部屋の面積や設備の違いが考えられますが、具体的な間取りや専有面積は今回のデータに含まれていません。販売図面や現地確認で、実際の家賃相場と照らし合わせて判断してください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から212m離れた富ヶ谷１－２３－２の地価公示地点（令和8年7月1日時点）は、1平方メートルあたり155万円で、前年の139万円から11.5%上昇しました。この地点の用途地域は第一種低層住居専用地域で、建蔽率60%・容積率150%、準防火地域に指定されています。一方、棟そのものの所在地は近隣商業地域とされており、地点によって規制が異なるため、正確な用途地域は渋谷区の都市計画図で確認してください。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに574件あり、価格中央値は5,000万円、1平方メートルあたりの単価中央値は140万円、面積中央値は40平方メートルです。例として2025年第4四半期には、1Kで20平方メートル・3,600万円の取引や、1DKで35平方メートル・4,700万円の取引が報告されています。
ハザード情報では、この地点の洪水浸水想定は0.5〜3メートルとされており、地形はローム台地、液状化は「しにくい」と分類されています。浸水想定がある地域なので、購入前に自治体の洪水ハザードマップで具体的な範囲と想定水位を確認してください。
代々木公園駅徒歩4分の好立地だが、割高診断は3件中1件が危険判定で判断が割れている。
棟の平均利回り3.27%はエリア平均3.38%よりやや低く、価格・家賃は高めの傾向にある。
管理体制や修繕計画のデータが無く、総会議事録と長期修繕計画書の確認が欠かせない。
- 管理組合の総会議事録で修繕積立金の状況を確認する
- 長期修繕計画の有無と内容を売主に確認する
- 登記簿謄本で所有権・抵当権の状況を確認する
- 重要事項説明書で建物の詳細構造を確認する
- 自治体の洪水ハザードマップで浸水想定区域を確認する
- 現地訪問で周辺の商業施設・生活環境を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かは別の判断が必要なため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-03時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 3 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.11ポイント。やや割高寄りです。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
この棟の平均実質利回り（3.27%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.11ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 174,000円
- 158,000円
- 114,000円
この棟の家賃中央値（158,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 50.5% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／富ヶ谷１－２３－２（この棟から約212m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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