ガーラ渋谷本町

物件サマリー

この物件の解説（宅建士視点）

ガーラ渋谷本町は、東京都渋谷区本町にある築28年・地上4階建14戸のワンルーム投資マンションです。京王線初台駅から徒歩5分、都営大江戸線西新宿五丁目駅からも徒歩10分で使え、FJネクストの「ガーラ」ブランド物件を立地・建物・相場から宅建士の視点で中立に解説します。

立地と交通

ガーラ渋谷本町は、東京都渋谷区本町2-39-18に立地する投資用ワンルームマンションです。最寄りは京王線初台駅で徒歩5分、都営大江戸線西新宿五丁目駅も徒歩10分で利用できるため、2つの路線を使い分けられる点が特徴です。新宿方面や渋谷方面へのアクセスがしやすい立地といえます。

この地点は都市計画上、第一種住居地域にあり市街化区域に含まれます。近くの地価公示地点（本町1-9-12、棟から392m）では建蔽率60%・容積率300%、準防火地域に指定されています。住宅と小規模な店舗が混在しやすい地域区分で、閑静さと生活の便利さのバランスが取りやすい立地です。

建物と管理

建物は1998年9月の竣工で、築28年を数える地上4階建・総戸数14戸の小規模なワンルームマンションです。構造は鉄筋コンクリート造、権利形態は所有権です。分譲は東証プライム上場のFJネクストで、投資用ワンルームに特化した「ガーラ」ブランドの物件として企画されました。

管理は分譲会社と同じFJネクストグループのエフ・ジェー・コミュニティが担っています。ただし長期修繕計画や修繕積立金の状況など具体的な管理の実態は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録や長期修繕計画書を売主や管理会社に確かめてください。築28年の建物のため、過去の大規模修繕の実施状況も確認しておきたい点です。

分譲会社のFJネクストは東証プライム上場で、投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲してきた会社です。投資用途に最適化した設備仕様が特徴とされていますが、実際の設備内容や設備の更新状況は今回のデータに無いため、販売時のパンフレットや現地確認で確かめてください。

割高診断から見た相場ポジション

この棟の割高診断は1件で、件数が3件未満のため参考値です。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは3.81%、平均提示価格は2650万円、家賃は110,000円でした。ただし診断の件数が1件のみの結果なので、この数字だけで棟全体の傾向を断定することはできません。

東京都渋谷区全体でみると、割高診断の件数は256件あり、最も多い判定は「危険（割高）」で167件を占めます。エリア全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円でした。この棟の参考値とエリア全体の傾向を見比べると、同じ渋谷区内でも物件ごとに評価が分かれる様子がうかがえます。

この棟の家賃データはサンプル数が1件のみで、家賃の中央値・最小・最大がすべて110,000円という同一の値になっています。家賃相場を正確に把握するには情報が少なすぎるため、現地の賃貸情報サイトや管理会社への確認が欠かせません。

周辺の地価・取引・ハザードの読み方

周辺の地価公示地点（本町1-9-12、棟から392m）は、令和8年7月1日時点で1㎡あたり1,010,000円、前年の915,000円から10.4%上昇しました。地価の上昇は資産価値を考える際の参考情報の一つですが、将来の価格動向を保証するものではありません。

周辺の取引事例は810件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3100万円、面積の中央値は30㎡でした。例えば2025年第4四半期の西新宿地区では、25㎡・1Kで3600万円や2900万円、35㎡・1Kで6000万円の取引がありました。間取りや築年、面積によって価格差が大きいため、個別の取引価格をそのまま当てはめることはできません。

ハザード情報では、この地点は洪水の浸水想定がなく、液状化はしにくい、地形はローム台地とされています。ただし災害リスクはハザードマップの更新や地点ごとの詳細で変わることがあるため、購入前に自治体の最新のハザードマップで必ず確認してください。

この棟の割高診断における平均提示価格2650万円と、周辺取引事例の価格中央値3100万円を比べると、取引の条件や物件のタイプによって幅があることが分かります。価格を判断する際は、面積や築年、間取りが近い取引事例と照らし合わせることが大切です。

※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-22時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。

分譲会社について

この物件の割高診断サマリー

※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。

出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。

エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）

この棟の平均実質利回り（3.81%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.43ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。

出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。

家賃相場・賃料分析

この棟の家賃中央値（110,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 4.8% 高い ＝ やや割高の水準です。

出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。

この棟の国土交通省データ

駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。

出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。

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