シルバープラザ恵比寿
シルバープラザ恵比寿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築41年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区恵比寿1丁目22-3 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 恵比寿駅 徒歩4分 ／ 東京メトロ日比谷線 恵比寿駅 徒歩5分 |
| 築年 | 1985-05（築41年） |
| 総戸数 | 55戸 |
| 階数 | 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ(株) |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
シルバープラザ恵比寿は、東京都渋谷区恵比寿1丁目にあるJR山手線・日比谷線恵比寿駅から徒歩4〜5分、築41年・11階建て55戸のマンションです。割高診断の件数は1件で参考値、判定は「危険（割高）」でした。渋谷区全体の診断256件でも「危険」が最多です。
立地と交通
シルバープラザ恵比寿は、東京都渋谷区恵比寿1丁目22-3にあります。JR山手線恵比寿駅まで徒歩4分、東京メトロ日比谷線恵比寿駅まで徒歩5分です。2つの路線が使えるので、通勤や通学の行き先を選びやすい場所です。駅までの時間はいずれも5分以内で、徒歩での利用がしやすい距離です。
このあたりは「商業地域」という、お店やオフィスも建てられる区分です。建物を建てられる土地の割合（建蔽率）は80%、延べ床面積の上限（容積率）は500%と高く、人が集まりやすい繁華な場所であることがわかります。防火地域（火災に強い建築が求められる地域）にも指定されており、建物の耐火性への配慮が求められる場所でもあります。駅近の立地は、賃貸需要を考えるうえで一つの手がかりになります。
建物と管理
シルバープラザ恵比寿は1985年5月に建てられ、築41年になります。地上11階建てで、部屋数は55戸です。建物の骨組みは鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨を鉄筋コンクリートで囲んだ丈夫なつくり）で、土地と建物の権利は所有権（マンションの土地も自分のものになる権利）です。
管理は伊藤忠アーバンコミュニティ(株)が担当しています。ただし、修繕の進み具合や管理費・修繕積立金の金額は今回のデータにはありません。築41年という年数は大規模修繕の時期も気になるため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件で、参考値としてご覧ください。判定は「危険（割高）」でした。平均の実質利回り（買った値段に対して実際に得られる利益の割合）は3.6%、平均の提示価格は2500万円、家賃の中央値（真ん中の値）は90,000円でした。最終の診断日は2023年6月1日です。
渋谷区全体では診断の件数が256件あり、「危険（割高）」が167件と最も多く、「注意」が30件、「安全・割安」が58件でした。区全体の平均実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の数字は診断1件分なので、区全体の傾向と単純に比べて結論を出すことはできません。
「危険（割高）」という判定は、提示されている価格が、得られる家賃に対して高すぎる可能性があることを示します。ただし今回は棟の診断が1件だけなので、この棟全体の傾向とまでは言えません。実際に検討する際は、複数の物件や時期のデータを集めて確かめることが大切です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から138メートルの地点（恵比寿1-11-2）の地価公示（国が毎年調べる土地の値段）では、令和8年7月1日時点で1㎡あたり6,670,000円でした。前年の5,800,000円から15%上がっています。これは過去の記録であり、今後も同じように動くとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで739件あり、価格の中央値は5600万円、面積の中央値は40㎡でした。例えば広尾地区の15㎡・1Rが1600万円、東地区の25㎡・1Kが3100万円、広尾地区の50㎡・1LDKが8800万円という事例があります。間取りや面積がかなり違うので、単純な比較はできません。
このエリアの洪水浸水想定は0.5m未満、液状化のしにくさは「液状化しにくい」、地形はローム台地（水はけのよい硬めの地盤）です。ハザードの状況は調査時点のものなので、購入前に最新のハザードマップを自治体のサイトで確かめてください。ハザード情報は定期的に更新されるため、購入直前にも再確認すると安心です。
このエリアは「市街化区域」に区分されており、市街化を進めることが想定された地域です（市街化調整区域のように開発が制限されるエリアではありません）。再開発や建て替えの計画がある場合は、周辺の地価や取引の動きにも影響することがあるため、気になる方は自治体の都市計画情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューというサイトには、この棟について評点5（11件の評価）が載っています。良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに含まれていないため、気になる方は同サイトで実際の投稿内容を確かめてください。評点だけでは具体的な住み心地は分からないため、参考程度にとどめるとよいでしょう。
診断の件数は1件の参考値で、判定は「危険（割高）」。エリア全体では危険167件・注意30件・安全58件でした。
この棟の家賃中央値は90,000円（サンプル1件）、渋谷区全体の中央値は105,000円でした。
地価公示は前年比+15%でしたが、過去の記録であり今後の値動きを保証するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画で修繕状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額と今後の改定予定を確認する
- 重要事項説明書で建物の権利関係・構造の詳細を確認する
- 賃貸中なら現在の賃料・契約条件を契約書で確認する
- 最新のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- 周辺の類似取引事例と価格を比較し妥当性を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別問題のため）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.22ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.6%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.22ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 14.3% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿１－１１－２（この棟から約138m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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