菱和パレス代官山
菱和パレス代官山（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築27年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区東2丁目26-4 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 恵比寿駅 徒歩9分 ／ 東急東横線 代官山駅 徒歩11分 |
| 築年 | 1999-07（築27年） |
| 総戸数 | 30戸 |
| 階数 | 地上8階建 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社 クレアスコミュニティー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス代官山は、東京都渋谷区東2丁目にある1999年7月築・地上8階建て、総戸数30戸のワンルーム投資向けマンションです。JR恵比寿駅から徒歩9分、東急東横線代官山駅から徒歩11分の2駅が使えます。割高診断は1件のみで参考値ですが、相場との比較材料として宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
菱和パレス代官山は、JR山手線の恵比寿駅から徒歩9分、東急東横線の代官山駅から徒歩11分という2つの駅が使える場所にあります。どちらの駅も徒歩10分前後で着くため、通勤や通学の行き先によって使う路線を選べる点が特徴です。
住所は東京都渋谷区東2丁目26-4です。この地点は国の地価公示で商業地域に区分されています。実際の街の雰囲気や生活の便利さについては今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は1999年7月に竣工した鉄筋コンクリート造・地上8階建てで、総戸数は30戸です。2026年時点で築27年にあたります。権利形態は所有権で、分譲した会社は株式会社菱和ライフクリエイトです。
管理は株式会社クレアスコミュニティーが行っています。修繕の履歴や管理費・修繕積立金の金額、管理組合の運営状況は今回のデータに無いため、管理規約や長期修繕計画、直近の総会議事録を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、参考値としてご覧ください。判定は「注意」で、平均の実質利回りは3.66%、平均提示価格は3080万円、家賃は107,000円（サンプル1件）でした。件数が少ないため、この結果だけで割安・割高を断定することはできません。
比較対象となる渋谷区全体の診断は256件あり、多い判定は「危険（割高）」（167件）でした。エリア平均の実質利回りは3.38%、平均提示価格は4040万円、家賃中央値は105,000円です。この棟の利回りはエリア平均よりやや高く見えますが、診断件数の差が大きいため単純な比較はできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、この棟から175m離れた地点（東１－２７－９）の価格は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,590,000円でした。前年の2,960,000円から21.3%上昇しています。この地点は商業地域で、建蔽率80%、容積率500%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで906件あり、価格の中央値は5550万円、面積の中央値は40平方メートルでした。例えば2025年第4四半期の代官山町では、面積50平方メートルの1LDK（1998年築）が14000万円で取引されています。実際の取引価格は個々の物件の条件で変わるため、参考値として見てください。
ハザードマップでは、洪水浸水想定は「なし」ですが、地形は谷底低地で、液状化は「やや液状化しやすい」とされています。また国の用途地域データでは準工業地域・市街化区域に区分されています。防災面の詳しい状況は自治体のハザードマップで直接確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには8件の評価があり、評点は3.3でした（5点満点）。ただし良い点・気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータに無いため、知りたい方はマンションレビューのサイトで直接確認してください。
恵比寿・代官山の2駅が使え、徒歩10分前後という立地は通勤の選択肢を広げます。
棟の診断は1件のみの参考値で、渋谷区全体は「危険（割高）」が最多という結果でした。
谷底低地で液状化しやすい面もあるため、価格だけでなく災害リスクも確認してから検討してください。
- 管理規約・長期修繕計画・直近の総会議事録を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を確認する
- 現在の賃料や入居状況、賃貸契約の内容を確認する
- 建物の修繕履歴を登記簿・重要事項説明書で確認する
- ハザードマップで浸水・液状化リスクを自治体に確認する
- 価格が周辺の取引事例や地価公示と比べて妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だからです。
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-24時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.3点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-23確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.28ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.66%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.28ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 107,000円
この棟の家賃中央値（107,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 1.9% 高い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東１－２７－９（この棟から約175m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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