ペガサスマンション恵比寿
ペガサスマンション恵比寿（東京都 渋谷区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築42年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都渋谷区東2丁目27-14 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 渋谷駅 徒歩7分 ／ 山手線 恵比寿駅 徒歩8分 |
| 築年 | 1983-11（築42年） |
| 総戸数 | 56戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社三武 |
| 建物管理会社 | 日本ハウズイング株式会社 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ペガサスマンション恵比寿は渋谷区東2丁目にある築43年のワンルームマンションです。渋谷駅・恵比寿駅の両方から徒歩圏という立地が特徴です。宅建士の視点で、建物・管理・価格の妥当性を中立に解説します。
立地と交通
所在地は東京都渋谷区東2丁目27-14です。山手線の渋谷駅まで徒歩7分、恵比寿駅まで徒歩8分で、どちらの駅も使える点が特徴です。2つのターミナル駅を使い分けられる立地は、賃貸需要を考える上でプラス材料になり得ます。
国交省データでは、この地点の用途地域が「準工業地域」と記録されています。一方で近くの地価公示の地点は「第一種住居地域」です。用途地域は地区ごとに細かく分かれているため、実際の建物に適用される用途地域や容積率は、登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1983年11月の竣工で、築43年になります。地上7階建て、総戸数56戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨とコンクリートを組み合わせた丈夫なつくりという意味です）で、土地の権利は所有権です。分譲は株式会社三武が行いました。
管理会社は日本ハウズイング株式会社です。築年数が長いため、外壁や配管など大きな修繕がどこまで進んでいるかが気になるところですが、修繕の履歴や今後の計画は今回のデータにありません。管理組合の総会議事録と長期修繕計画を、売主や管理会社に確かめてください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件で、3件に満たないため参考値として扱います。2件とも「危険（割高）」の判定でした。件数が少ないので、この結果だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
参考値の内訳では、平均実質利回りが2.87%、平均提示価格は2765万円、家賃中央値は81,000円（家賃のサンプルは2件）でした。渋谷区全体（診断256件）では平均実質利回り3.38%、平均提示価格4040万円、家賃中央値105,000円となっており、この棟の数字はエリアの数字より低めに出ています。家賃も価格もサンプルが少ないため、この差が棟特有のものかはこのデータだけでは分かりませんが、実際に売りに出ている部屋の家賃や価格を、管理会社や複数の資料で確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から229m離れた「恵比寿西2-12-6」の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり200万円、前年の183万円から9.3%上昇しています。用途地域は第一種住居地域、建蔽率60%・容積率300%、準防火地域です。地価の上昇は周辺エリアの傾向を示す参考情報であり、この棟そのものの価値を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで812件あり、価格中央値は5400万円、面積中央値は40平方メートルでした。具体的な例として挙がっている3件は代官山町の1LDK（面積50〜60平方メートル）で、この棟のワンルームとは間取りも地区もやや異なります。価格の比較に使う際は、間取りや面積が近い事例を別途確かめてください。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は谷底低地（傾斜が100分の1以上の緩やかな谷状の土地という意味です）とされています。高潮の情報は今回のデータに無いため、自治体のハザードマップで確かめてください。
渋谷・恵比寿の2駅利用可という立地は魅力ですが、築43年で管理状態の確認が欠かせません。
診断は参考値ながら2件とも危険（割高）で、利回りもエリア平均より低めな点に注意が必要です。
周辺の地価は上昇傾向ですが、取引事例は間取りが異なるため価格判断は慎重に行ってください。
- 建物の耐震性や修繕履歴は登記簿・重要事項説明書で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を管理会社に確認する
- 実際の賃貸条件（家賃・空室期間）を複数の資料で確認する
- 用途地域や容積率の最新情報を都市計画図で確認する
- 高潮など未確認のハザード情報を自治体に確認する
- 価格の妥当性は件数の多い診断データと取引事例で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 渋谷区）
相場（3.38%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.51ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.87%）は、東京都 渋谷区相場（3.38%）より0.51ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 渋谷区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 85,000円
- 77,000円
この棟の家賃中央値（81,000円）は、東京都 渋谷区の周辺相場中央値（105,000円）より 22.9% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／恵比寿西２－１２－６（この棟から約229m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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