サンテミリオン旗の台
サンテミリオン旗の台（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築26年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区旗の台6丁目23-12 |
|---|---|
| 交通 | 東急大井町線 旗の台 徒歩5分 ／ 東急池上線 旗の台 徒歩5分 |
| 築年 | 2000-09（築26年） |
| 総戸数 | 29 |
| 階数 | 地上10階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | 株式会社京和建物 |
| 建物管理会社 | 株式会社レーベンコミュニティ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
サンテミリオン旗の台は、東京都品川区旗の台6丁目にある2000年竣工・地上10階建・全29戸のワンルームマンションです。東急大井町線と池上線の旗の台駅から徒歩5分。本記事では宅建士の視点で立地や建物、価格の目安を中立に整理します。
立地と交通
サンテミリオン旗の台は、東急大井町線と東急池上線の2路線が利用できる「旗の台」駅から徒歩5分の場所に建っています。1つの駅で2つの路線が使えるため、通勤や通学で使う行き先に合わせて路線を選びやすい点が魅力です。乗り換えの負担が少ないことも暮らしやすさにつながります。
住所は東京都品川区旗の台6丁目23-12です。駅から建物までの具体的な道順や周辺の商店街、学校などの環境は今回のデータに含まれていないため、実際に現地を歩いて確認するか、品川区が公開している都市計画図で道路状況などを確認することをおすすめします。
建物と管理
この建物は2000年9月に竣工し、2026年時点で築26年です。構造は鉄筋コンクリート造（RC造）で、地上10階建・総戸数29戸の所有権マンションです。分譲は株式会社京和建物が手がけました。総戸数が29戸とコンパクトなため、管理組合の意思決定がまとまりやすいという見方もできます。
管理は株式会社レーベンコミュニティが行っています。修繕の履歴や管理費・修繕積立金の金額、長期修繕計画の内容は今回のデータに無いため、購入を検討する場合は管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。築26年を迎えていることから、大規模修繕の実施状況は特に重要な確認ポイントになります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、件数が3件未満のため参考値です。この1件の判定は「危険（割高）」で、実質利回りは3.12%、提示価格は2220万円、想定家賃は80,000円でした（最終診断日2024年1月13日）。件数が少ないため、この結果だけで棟全体の割高・割安を判断することはできません。
参考として、品川区全体では183件の診断が行われており、判定は「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が3件でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。棟の1件のデータとエリア全体の傾向は必ずしも一致しないため、他の情報と合わせて確認することをおすすめします。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から236m離れた「旗の台６－１９－４」地点（令和8年7月1日時点）の価格は1平方メートルあたり1,090,000円で、前年の1,000,000円から9%上昇しました。この地点は第一種低層住居専用地域で、建蔽率50%・容積率100%、準防火地域に指定されています。なお、建物が実際に立つ場所の用途地域は商業地域（市街化区域）となっており、公示地点とは指定が異なる点に注意してください。
周辺の取引事例は452件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は2600万円、1平方メートルあたりの単価中央値は106.7万円、面積の中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、1DK・30平方メートル・1968年築が1700万円、1K・20平方メートル・2000年築が2200万円、1K・20平方メートル・1985年築が2600万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定区域には入っておらず、地盤は液状化しにくいローム台地とされています。ただし、個別の建物ごとの耐震性や設備の状況は今回のデータに無いため、購入前に建物の耐震診断結果や設備の点検記録を管理会社に確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューには、この棟について6件のレビューが登録されており、評点は5点でした。具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには記載がなかったため、実際の住み心地については内見時に管理会社や近隣の方へ直接尋ねることをおすすめします。評点だけでは部屋ごとの違いや利用者の個人差までは分からない点にも注意が必要です。
診断は1件のみで参考値のため、この棟の割高・割安を断定することはできません。
築26年の所有権マンションで、管理状況や修繕計画は売主や管理会社に確認が必要です。
地価公示では周辺地価が前年より9%上昇していますが、将来の価格動向を保証するものではありません。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で修繕状況を確認する
- 管理費・修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 耐震診断結果や設備の点検記録を確認する
- 周辺の実際の生活環境を現地で確認する
- 建物の用途地域と公示地点の用途地域の違いを都市計画図で確認する
- 診断件数が1件のみである点を踏まえ、他の価格情報も参照する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.41ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.12%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.41ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 80,000円
この棟の家賃中央値（80,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 14% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／旗の台６－１９－４（この棟から約236m） 令和8年7月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
