ニューハイツ大森
ニューハイツ大森（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築51年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区南大井6丁目4-6 |
|---|---|
| 交通 | 京浜東北・根岸線 大森駅 徒歩7分 |
| 築年 | 1975-08（築51年） |
| 総戸数 | 240戸 |
| 階数 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上11階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 東京建物 |
| 建物管理会社 | 大和ライフネクスト |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都品川区南大井にある「ニューハイツ大森」を宅建士の視点で解説します。京浜東北線大森駅から徒歩7分、1975年築・総戸数240戸・地上11階建の鉄骨鉄筋コンクリート造マンションで、割高診断は参考値ながら安全・割安の判定でした。良い点と気になる点を整理します。
立地と交通
ニューハイツ大森は、東京都品川区南大井6丁目にあります。最寄りは京浜東北線・根岸線の大森駅で、徒歩7分の距離です。京浜東北線は東京都心と横浜方面を結ぶJRの路線で、通勤や通学に使う人が多い路線です。周辺は住宅と工場・倉庫が混在するエリアです。
建物から52m離れた地価公示の地点は、用途地域が準工業地域で、建物を建てられる割合を示す建蔽率が60%、容積率が300%です。準工業地域は、小さな工場や住宅が混ざって建てられる地域という意味です。建物自体の数値は今回のデータに無いため、知りたい方は登記簿や重要事項説明書で確認してください。
建物と管理
ニューハイツ大森は1975年8月に竣工し、築51年になります。鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）という、鉄筋コンクリートに鋼材を組み合わせた丈夫な造りで、地上11階建、総戸数240戸の大規模マンションです。権利形態は所有権で、分譲会社は東京建物、管理会社は大和ライフネクストです。
築51年と年数が経っているため、建物や設備の修繕がどこまで進んでいるかが気になるポイントです。修繕の計画や実施状況は今回のデータに無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断の件数は1件のみで、3件未満のため参考値です。判定は「安全・割安」で、平均実質利回りは5.1%、平均提示価格は1250万円でした。家賃は60,000円（サンプル数1）で、最終診断日は2024年11月29日です。件数が少ないため、この判定だけで棟全体の傾向を断定することはできません。
品川区全体では診断の件数が183件あり、最も多い判定は「危険（割高）」（103件）で、次いで「安全・割安」（53件）、「注意」（24件）、「判定不能」（3件）でした。エリア全体の平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。棟の診断とエリアの診断は件数の差が大きいため、両方の数字を参考情報として見てください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
建物から52m離れた地価公示の地点では、令和8年1月1日時点の1平方メートルあたりの価格は1,020,000円で、前年の897,000円から13.7%上がりました。用途地域は準工業地域、防火規制は準防火地域です。地価公示は国が毎年公表する土地の価格の目安です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までに539件あり、価格の中央値は2500万円、1平方メートルあたりの単価の中央値は105万円、面積の中央値は25平方メートルです。例として、2025年第4四半期に大井で3200万円・45平方メートル・1LDK（1979年築）、大森北で1400万円・15平方メートル（1991年築）、大森北で3300万円・25平方メートル・1K（2019年築）の事例があります。
ハザード情報では、洪水の想定浸水深は0.5m未満、高潮は0.5m以上1m未満とされています。地盤は液状化しやすい三角州・海岸低地です。液状化とは、地震の揺れで地面が水分を多く含んで軟らかくなり、建物が傾くことがある現象です。詳しい対策や影響の程度は今回のデータに無いため、区のハザードマップや地盤調査の資料で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点3.6（29件）が登録されています。具体的な良い点・気になる点は今回のデータには記載がないため、内容を知りたい方はマンションレビューの該当ページで確認してください。
口コミの評点は参考情報であり、住む人の感じ方や時期によって変わります。購入を検討する際は、口コミだけでなく管理状況や価格のバランスも合わせて確認することが大切です。
大森駅徒歩7分、築51年・240戸の大規模な鉄骨鉄筋コンクリート造マンションです。
棟の割高診断は1件のみの参考値で安全・割安、エリア全体は危険（割高）が最多でした。
液状化しやすい低地にあるため、ハザードや修繕計画は必ず書類で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を確認する
- ハザードマップで浸水・高潮・液状化のリスクを確認する
- 地価公示や周辺の取引事例と提示価格を比べてみる
- 複数の口コミサイトで評価の傾向を確認する
- 賃貸の需要や家賃の実勢を複数の媒体で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません（価格の妥当性は別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 3.6点29件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +1.57ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（5.1%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より1.57ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 60,000円
この棟の家賃中央値（60,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 35.5% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／南大井６－３－１６（この棟から約52m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
こうのすけの無料の個別面談（不動産投資セカンドオピニオン相談）を受けた方の、実際のアンケート回答です。下の枠内をスクロールしてご覧いただけます。
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22※ 実際に無料の個別面談を受けた方のアンケート回答です（プライバシー配慮のため氏名を伏せ、一部表現を調整／アイコンはイメージです）。記載は個人の感想であり、成果・効果を保証するものではありません。
