ニューハイツ高田馬場
ニューハイツ高田馬場（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築45年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 新宿区高田馬場4丁目12-7 |
|---|---|
| 交通 | JR山手線 高田馬場 徒歩4分 ／ 西武新宿線 下落合 徒歩14分 |
| 築年 | 1981-05（築45年） |
| 総戸数 | 24 |
| 階数 | 8階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 建物管理会社 | 株式会社スリーシープロデュース |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
東京都新宿区高田馬場4丁目にある「ニューハイツ高田馬場」は、JR山手線高田馬場駅徒歩4分、1981年築・8階建24戸のワンルームマンションです。割高診断は参考値の1件のみで判定は危険（割高）、地価や周辺取引データも含めて中立に解説します。
立地と交通
立地はJR山手線高田馬場駅から徒歩4分、西武新宿線下落合駅から徒歩14分です。山手線の駅に近く、都心方面へ乗り換えなしで出られる点は通勤・通学に使いやすい条件といえます。二つの路線を使い分けられる点も、勤務先や通学先によっては選択肢の広さにつながります。所在地は新宿区高田馬場4丁目で、駅前に近いエリアに位置しています。
周辺の商店街や生活施設の充実度は今回のデータには含まれていないため、実際の生活環境は地図サービスで周辺施設を調べるか、現地を歩いて確認してください。
建物と管理
竣工は1981年5月で築45年、8階建・総戸数24戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（鉄骨とコンクリートを組み合わせた構造）、権利は所有権です。小規模な棟であることが分かります。
管理会社は株式会社スリーシープロデュースです。築45年ということを踏まえると、給排水管や外壁の修繕状況が住み心地や資産価値に関わってきます。長期修繕計画の内容や直近の大規模修繕の実施歴は今回のデータには無いため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
本棟の割高診断の件数は1件のみのため「参考値」としてご覧ください。この1件の判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り3.63%、平均提示価格2380万円、想定家賃92,000円というデータでした（最終診断日2024年11月16日）。1件だけなので、この結果だけで棟全体の割高・割安を決めることはできません。
同じ新宿区エリア全体では258件の診断が行われており、「危険（割高）」133件、「注意」38件、「安全・割安」82件、「判定不能」5件という内訳です。エリアの平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円でした。本棟の1件は利回りがエリア平均と近い水準、提示価格はエリア平均より低めでしたが、件数が少ないため傾向と言い切ることはできません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
地価公示の地点（高田馬場4-8-4、本棟から176m）は令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり5,130,000円、前年の4,500,000円から14%上昇しています。用途地域は商業地域で、建蔽率80%、容積率700%、防火地域に指定されています。
周辺の取引事例は637件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は2700万円、単価中央値は1平方メートルあたり105万円、面積中央値は25平方メートルでした。例えば2025年第4四半期には、高田馬場地区で築1979年・20平方メートルの部屋が2800万円、西早稲田地区で築1997年・20平方メートルの部屋が2500万円で取引されています。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜1/100以上の低い土地）」とされています。浸水想定がなしとされている点は確認材料になりますが、地盤や排水の詳細はこれだけでは分からないため、より詳しいハザードマップは自治体窓口で確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」には本棟について5件の評価が登録されており、評点は5点満点中4点です。ただし具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評判を詳しく知りたい方は、同サイトの個別レビューを直接確認するか、管理会社に問い合わせてください。
割高診断は参考値の1件のみで判定は危険（割高）ですが、件数不足で断定はできません。
新宿区全体では258件の診断があり、危険・注意・安全が混在し相場は一様ではありません。
築45年の建物のため、修繕履歴や管理状況を書類で確認することが重要です。
- 長期修繕計画と直近の大規模修繕履歴を確認する
- 管理組合の総会議事録で管理状況を確認する
- 登記簿で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 重要事項説明書で構造や契約内容を確認する
- 家賃相場は複数の賃貸サイトで比較確認する
- 詳しいハザードマップを自治体窓口で確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-08時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-07確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.13ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.63%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.13ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 92,000円
この棟の家賃中央値（92,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 3.2% 安い ＝ やや割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／高田馬場４－８－４（この棟から約176m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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