ヴェルト五反田イースト
ヴェルト五反田イースト（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田1丁目6-2 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 五反田駅 徒歩5分 ／ 都営浅草線 五反田駅 徒歩2分 |
| 築年 | 2004-10（築22年） |
| 総戸数 | 70戸 |
| 階数 | 鉄筋コンクリート造 |
| 構造 | 鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社ジー・ゲート |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ヴェルト五反田イーストは東京都品川区東五反田にある2004年築・全70戸の投資用ワンルームマンションです。JR山手線・都営浅草線の五反田駅から徒歩2〜5分で、割高診断は参考値ながらエリア平均に近い利回り水準にあります。
立地と交通
この物件はJR山手線の五反田駅から徒歩5分、都営浅草線の五反田駅からは徒歩2分の場所にあります。同じ『五反田駅』という名前でも、路線によって入り口の位置が違うため、歩く時間に差が出ています。2つの路線が使えると、通勤や通学の行き先に合わせて移動のルートを選びやすくなります。
所在地の用途地域は商業地域です。用途地域とは、その土地にどんな種類や大きさの建物を建てられるかを決める区分のことです。建蔽率（敷地に対して建物を建てられる割合）は80％、容積率（敷地に対して建てられる建物全体の大きさの割合）は700％と、どちらも高めに設定されています。
近くの地価公示（国が毎年1回公表する土地の価格の目安で、地点は東五反田１－１８－５、棟から90m）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり2,550,000円となり、前年の2,180,000円から17％上がりました。周辺の土地需要が強いことがうかがえますが、今後も同じペースで上がり続けるとは限りません。
建物と管理
建物は2004年10月に完成した鉄筋コンクリート造で、2026年時点で築22年、総戸数は70戸です。権利形態は所有権で、土地と建物の両方を所有する形になります。分譲会社は株式会社ジー・ゲート、管理会社は株式会社大京アステージです。
総階数や各戸の専有面積など、今回のデータには含まれていない情報があります。建物の階数や専有面積は、重要事項説明書（物件の重要な内容をまとめた書類）か登記簿で確かめてください。
修繕積立金の金額や今後の工事予定は長期修繕計画で、過去のトラブルや合意形成の様子は管理組合の総会議事録で、それぞれ売主や管理会社に確認することをおすすめします。築22年という年数を考えると、大規模修繕の実施時期も気になるポイントです。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しかないため「参考値」として扱います。内訳は注意が1件、安全・割安が1件で、平均実質利回り（購入後の経費を考えたうえでの利益の割合）は3.56％、平均提示価格は2995万円でした。
家賃は中央値101,350円（最小92,000円〜最大110,700円）ですが、こちらもサンプルが2件と少ないため、幅があることを前提に見る必要があります。少ない件数からこの棟の実態を断定することはできません。
品川区全体では179件の診断があり、危険（割高）が102件と最も多く、平均実質利回りは3.54％、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円でした。この棟の利回りはエリア平均と近い数字ですが、診断件数が少ないため、この棟だけが特別に安全とは言い切れません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
周辺の取引事例は949件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は4500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は138.5万円、面積の中央値は35平方メートルでした。
例として挙がっている物件は面積20〜30平方メートルの1Kや1DKで、この棟とは間取りや広さが異なる場合があります。あくまで周辺相場の参考として見てください。
ハザード情報では、洪水浸水想定が0.5〜3m、高潮が0.5m以上1m未満とされています。一方で液状化はしにくいとされ、地形はローム台地（関東地方に広く見られる硬めの土でできた台地）です。浸水の想定がある点は気になる材料として、ハザードマップで具体的な範囲と深さを確かめてください。
五反田駅から徒歩2〜5分、二路線が使える立地の利便性は高いエリアです。
割高診断は2件のみの参考値で、エリア平均と近い利回り水準にあります。
洪水浸水想定があるため、ハザードマップと管理体制の確認が欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理会社に確認する
- 管理組合総会議事録で修繕履歴とトラブルの有無を確認する
- 重要事項説明書で建物の階数・専有面積を確認する
- ハザードマップで洪水浸水想定区域の詳細を確認する
- 家賃相場は複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
- 登記簿で所有権・抵当権の状況を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-07時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.5点6件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-04確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは +0.03ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.56%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.03ポイント高い水準です。相場比で利回りは確保しやすい傾向。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 110,700円
- 92,000円
この棟の家賃中央値（101,350円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 9% 高い ＝ やや割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田１－１８－５（この棟から約90m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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