レジェンド五反田
レジェンド五反田（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築46年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田2丁目3-10 |
|---|---|
| 交通 | 山手線 五反田駅 徒歩4分 |
| 築年 | 1980-05（築46年） |
| 階数 | 地上6階建 |
| 構造 | RC |
| 建物管理会社 | 小田急ハウジング |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
レジェンド五反田は、東京都品川区東五反田にあるJR山手線五反田駅徒歩4分の投資用ワンルームマンションです。1980年築・地上6階建てのRC造で、管理会社は小田急ハウジング。割高診断は1件のみの参考値で、品川区全体では危険（割高）の判定が最も多くなっています。
立地と交通
レジェンド五反田は、JR山手線五反田駅から徒歩4分の場所に建っています。品川区東五反田2丁目という住所で、五反田駅周辺はオフィスや商業施設が集まる駅前エリアです。駅から近い点は賃貸需要を考えるうえでの強みですが、周辺の人通りや夜間の環境は現地を実際に歩いて確認することをおすすめします。
国交省のデータによると、この棟がある場所の用途地域は準工業地域で、市街化区域に含まれています。一方、棟から98メートルの地価公示地点（東五反田2-4-5）は商業地域に指定されており、建蔽率80%・容積率500%・防火地域という高い建物が建てやすい区分です。同じ五反田でも場所によって区分が異なるため、自分の棟の用途地域は登記簿や都市計画図で確かめてください。
建物と管理
建物は1980年5月に竣工した、地上6階建てのRC（鉄筋コンクリート）造です。築46年で、権利形態は所有権です。総戸数は今回のデータに無いため、管理規約や登記簿で確かめてください。築年数が古い分、価格は抑えられやすい一方、設備の老朽化や将来の修繕費がどの程度かかるかは別に調べる必要があります。
管理会社は小田急ハウジングです。分譲した会社やブランド名は今回のデータに無いため、売買契約書や重要事項説明書で確かめてください。1980年築という竣工時期は、現在の耐震基準が整う前の時期にあたるため、耐震診断の有無や補強の履歴は管理組合の議事録や売主に確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、今回のデータでは1件のみです。3件未満のため参考値であり、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。参考値として見ると、判定は「危険（割高）」、平均の提示価格は1900万円、平均の実質利回りはマイナス0.72%でした。最終診断日は2023年7月16日です。
品川区全体では183件の診断があり、判定の内訳は危険（割高）103件、注意24件、安全・割安53件、判定不能3件で、最も多いのは危険（割高）です。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃の中央値は93,000円でした。棟の参考値はエリア平均より利回りが低い方向に出ていますが、サンプルが1件のため、同じ傾向が続くとは言えません。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から98メートルの東五反田2-4-5地点（令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり3,190,000円で、前年の2,710,000円から17.7%上昇しました。この地点は商業地域で、建蔽率80%・容積率500%・防火地域に指定されています。地価が上がっていることは一つの材料ですが、将来の資産価値を保証するものではありません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで1020件あり、価格の中央値は4200万円、1平方メートルあたりの単価中央値は135万円、面積の中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期の西五反田では、4400万円・30平方メートル・1DK・2005年築や、2000万円・20平方メートル・1K・1985年築などの事例があります。価格は面積や築年で大きく変わるため、この棟と条件が近い事例を自分で絞り込んで比較してください。
ハザードの情報では、洪水の浸水想定は0.5〜3m、高潮は1m以上3m未満、液状化は「やや液状化しやすい」、地形は後背湿地とされています。これらは水害や地盤に関するリスクを示す参考情報であり、購入を検討する場合は自治体のハザードマップと合わせて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」には、評点5、件数11件という評価が登録されています。ただし、具体的な良い点・気になる点のコメント内容は今回のデータには含まれていません。実際の住み心地や管理の評判は、現地見学や管理会社への聞き取りで確かめてください。
五反田駅徒歩4分の立地は魅力ですが、築46年で総戸数など不明な点も多いです。
棟の割高診断は1件のみの参考値で、品川区全体は危険（割高）が最多です。
地価は上昇傾向でも、浸水・液状化のリスクがあり、現地と公的資料での確認が必須です。
- 総戸数と管理規約を登記簿・重要事項説明書で確認する
- 耐震診断の有無や補強履歴を管理組合に確認する
- 長期修繕計画と修繕費の積立状況を売主に確認する
- 洪水・高潮・液状化のリスクを自治体のハザードマップで確認する
- 周辺の取引事例と比較して価格の妥当性を自分で確認する
- 家賃相場や空室の状況を賃貸の掲載サイトで確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではありません。確認項目が揃うことと、価格が妥当なことは別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 5点11件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -4.25ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（-0.72%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より4.25ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田２－４－５（この棟から約98m） 令和8年1月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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