クレヴィアタワー池田山
クレヴィアタワー池田山（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築10年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区東五反田五丁目 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 五反田駅 徒歩2分 ／ JR山手線 五反田駅 徒歩4分 |
| 築年 | 2016-08（築10年） |
| 総戸数 | 104戸 |
| 階数 | 23階・地下1階建 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | 伊藤忠都市開発株式会社 |
| 建物管理会社 | 伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社 |
| 土地権利 | 所有権利 |
この物件の解説（宅建士視点）
クレヴィアタワー池田山は、東京都品川区東五反田五丁目にある2016年8月竣工・23階建て104戸の投資用マンションです。都営浅草線五反田駅まで徒歩2分の駅近物件で、割高診断は参考値ながら「危険（割高）」の判定が出ています。価格の見極めがポイントです。
立地と交通
クレヴィアタワー池田山は、東京都品川区東五反田五丁目に位置します。最寄りは都営浅草線五反田駅で徒歩2分、JR山手線五反田駅からも徒歩4分と、2つの路線を使い分けられる立地です。五反田駅は複数路線が乗り入れる駅で、都心へのアクセスのしやすさは強みと言えます。
一方で、駅周辺の繁華性や住環境の細かな特徴は今回のデータに無いため、実際に歩いて確かめるか、区の都市計画図で確認することをおすすめします。周辺の取引事例を見ると西五反田エリアの物件も多く取引されており、東五反田・西五反田を含む五反田全体で需要があることがうかがえます。
建物と管理
建物は2016年8月竣工、築年数は10年です。23階・地下1階建て、総戸数104戸のRC造（鉄筋コンクリートで作られた構造）で、権利形態は所有権です。分譲会社は伊藤忠都市開発株式会社、管理会社は伊藤忠アーバンコミュニティ株式会社です。
修繕の履歴や長期修繕計画、管理費・修繕積立金の金額は今回のデータに無いため、重要事項説明書や管理組合の総会議事録で確かめてください。築10年は大規模修繕の時期が近づく頃でもあるため、今後の修繕計画は特に注目したい点です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（支払った価格に対して実際に得られる利益の割合）は2.78%、平均提示価格は4600万円、家賃中央値（家賃を小さい順に並べた真ん中の値）は120,000円でした。最終診断日は2024年3月28日です。診断件数が少ないため、この結果だけで割高・割安を断定することはできません。
エリア全体（東京都品川区）では183件の診断があり、「危険（割高）」が103件、「注意」が24件、「安全・割安」が53件、「判定不能」が3件でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。エリア全体でも割高判定が最も多く、品川区全体として価格が高めに出やすい傾向がうかがえます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国の地価公示（毎年1回、国が発表する土地価格の目安）によると、棟から154m離れた地点（東五反田５－１７－６）は、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり1,820,000円、前年の1,590,000円から14.5%上昇しています。この地点の用途地域（建物の種類や大きさを決めるルール）は第一種低層住居専用地域、建蔽率（土地に対して建てられる建物面積の割合）60%、容積率（延べ面積の割合）150%、準防火地域（火災の延焼を防ぐための地域指定）です。
周辺の取引事例は924件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格中央値は4600万円、単価中央値は1平方メートルあたり140万円、面積中央値は35平方メートルです。例として2025年第4四半期の西五反田では、1DK・30平方メートルで4400万円、1K・20平方メートルで3500万円などの取引がありました。ハザード情報は今回のデータに無いため、品川区のハザードマップで浸水・土砂災害のリスクを確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
マンションレビューではこの棟に評点4.7、31件の評価が付いています。評価は高めですが、具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータに無いため、サイト上の個別レビューを直接確認するか、現地見学で管理の状態を見て判断してください。
割高診断は棟1件・エリア183件とも「危険（割高）」が最多で、価格は高めに出やすい状況です。
棟の家賃中央値は120,000円、エリアの家賃中央値は93,000円で、価格差を踏まえた判断が必要です。
管理・修繕の実態や口コミの詳細は未確定な部分が多く、現地確認と書類での裏付けが欠かせません。
- 長期修繕計画と修繕積立金の金額を管理組合に確認する
- 重要事項説明書で権利形態・構造・築年数を確かめる
- ハザードマップで浸水・土砂災害のリスクを確認する
- 複数件の診断結果を集めて価格の妥当性を比較する
- マンションレビューの個別コメントを読んで管理実態を把握する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（価格が妥当かどうかは別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.7点31件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.75ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（2.78%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.75ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 120,000円
この棟の家賃中央値（120,000円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 29% 高い ＝ 割高の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／東五反田５－１７－６（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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