ロアール西品川
ロアール西品川（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築18年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 品川区西品川2丁目 |
|---|---|
| 交通 | 東急大井町線 下神明駅 徒歩6分 ／ 京浜東北・根岸線 大井町駅 徒歩15分 |
| 築年 | 2008-02（築18年） |
| 階数 | 8階建造 |
| 構造 | RC(鉄筋コンクリート)造 |
| 分譲会社 | 株式会社真和エンタープライズ |
| 建物管理会社 | 株式会社シイ・アイ・シー |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
ロアール西品川は東京都品川区西品川2丁目に建つ2008年2月竣工・8階建RC造の投資用ワンルームマンションです。下神明駅徒歩6分、大井町駅徒歩15分で、分譲は株式会社真和エンタープライズ、管理は株式会社シイ・アイ・シーです。割高診断は1件のみで参考値ですが、立地と相場を宅建士目線で解説します。
立地と交通
ロアール西品川は東京都品川区西品川2丁目に位置します。最寄りは東急大井町線の下神明駅で、徒歩6分と近い立地です。京浜東北・根岸線の大井町駅も徒歩15分で使えるため、複数の路線を選べる点は通勤・通学の面で便利といえます。
地価公示のデータによると、この地点は準工業地域に区分されています。住宅だけでなく小規模な工場や倉庫も混在しやすい地域のため、周辺の実際の雰囲気は現地を歩いて確かめることをおすすめします。建物の総戸数は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。
建物と管理
ロアール西品川は2008年2月に竣工した、地上8階建のRC（鉄筋コンクリート）造マンションです。築年数は18年で、権利形態は所有権です。分譲は株式会社真和エンタープライズ、管理は株式会社シイ・アイ・シーが行っています。
総戸数や管理費・修繕積立金の額は今回のデータに無いため、重要事項説明書で確かめてください。また、修繕がどれだけ計画的に進んでいるかは、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主に求めて確認することをおすすめします。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、診断件数が3件に満たないため参考値として扱います。判定は『注意』でした。平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は2550万円、家賃は83,500円（サンプル1件）です。1件の結果なので、この数字だけで割高・割安を断定することはできません。
品川区エリア全体では183件の診断があり、最も多い判定は『危険（割高）』で103件でした。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。本棟の提示価格や家賃はエリア平均より低めですが、サンプル数が少ないため、同じ条件での比較には注意が必要です。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から314m離れた西品川１－１３－３の地点（令和8年1月1日時点）は1平方メートルあたり886,000円で、前年の789,000円から12.3%上昇しています。用途地域は準工業地域、建蔽率60%・容積率200%、準防火地域です。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで870件あり、価格の中央値は3000万円、単価の中央値は1平方メートルあたり126.7万円、面積の中央値は25平方メートルです。例えば2025年第3四半期の西品川の事例では、2008年築・20平方メートルの1Kが2600万円で取引されています。築年が近い事例として参考になりますが、間取りや階数などの条件が違えば価格も変わるため、個別の比較には注意してください。
ハザード（災害リスク）の情報は今回のデータに無いため、品川区が公開している洪水・地震のハザードマップを確認し、浸水想定区域や地盤の強さを事前に確かめることをおすすめします。防火地域の指定が準防火地域であることは地価公示データからわかっているため、建築時の防火規制についても合わせて確認すると安心です。
住んでいる人・検討した人の声
住んでいる人・検討した人の声としては、マンションレビューに評点4.3（5件）の評価が掲載されています。具体的な良い点や気になる点のコメント内容は今回のデータに含まれていないため、最新のレビュー内容は物件情報サイトで直接確認してください。評価の件数も5件と少ないため、この評点だけで住み心地を判断することは避けたほうがよいでしょう。
ロアール西品川は2008年築・RC造8階建で、下神明駅徒歩6分と交通は便利です。
割高診断は1件のみで参考値ですが、判定は『注意』でした。
品川区全体は『危険（割高）』が最多のため、価格は周辺事例と照らし慎重に確認してください。
- 総戸数や管理費は重要事項説明書で確認する
- 長期修繕計画と総会議事録を管理組合に求める
- 現在の入居率と賃料実績を管理会社に確認する
- ハザードマップで浸水・地震リスクを確認する
- 周辺の取引事例と比べて価格が妥当か確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない（確認と価格の妥当性は別だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-06時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4.3点5件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-05確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.07ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.07ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,500円
この棟の家賃中央値（83,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 10.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で国土交通省のデータを引いています（棟の位置とは数百mずれることがあります）。
地価公示／西品川１－１３－３（町丁目の代表点から最寄り） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・町丁目の代表点から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
登録住所が町丁目までのため、町丁目の代表点で想定最大規模の浸水想定区域・地形分類を判定した参考値です。棟の実位置では区分が異なることがあります。用途地域は区画ごとに変わるため、座標が確かな棟のみ表示しています。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は町丁目の代表点で、棟の実位置とは数百mの誤差があります。用途地域は座標が確かな棟のみ表示しています。
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