菱和パレス高輪台
菱和パレス高輪台（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築28年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東五反田4丁目8-11 |
|---|---|
| 交通 | 都営浅草線 五反田駅 徒歩4分 ／ JR山手線 五反田駅 徒歩6分 |
| 築年 | 1998-05（築28年） |
| 総戸数 | 80戸 |
| 階数 | 地上14階建 |
| 構造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 |
| 分譲会社 | 株式会社菱和ライフクリエイト |
| 建物管理会社 | 株式会社大京アステージ |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
菱和パレス高輪台は東京都品川区東五反田、都営浅草線・JR山手線の五反田駅から徒歩4〜6分の投資用ワンルームマンションです。1998年築・80戸、所有権の物件を宅建士の視点で中立に解説します。
立地と交通
菱和パレス高輪台は、東京都品川区東五反田4丁目に建っています。都営浅草線の五反田駅まで徒歩4分、JR山手線の五反田駅までは徒歩6分です。2つの路線を使い分けられる駅に近く、通勤や通学の選択肢が広がる立地です。
この場所は商業地域に指定され、建物を建てる際の上限を示す建蔽率は80%、容積率は500%です。防火地域でもあり、火災に強い構造が求められる地域特性があります。商業地域は店舗やオフィスも混在しやすいエリアという意味です。
建物と管理
建物は1998年5月に竣工し、築28年です。地上14階建で総戸数は80戸、構造は鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造、鉄骨の骨組みをコンクリートで固めた丈夫なつくりという意味です）です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社菱和ライフクリエイト、管理会社は株式会社大京アステージです。
築28年のマンションは、外壁や設備の修繕が進んでいるかどうかで住みやすさや資産価値に差が出ます。具体的な修繕履歴や管理の実態は今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画を売主や管理会社に確認してください。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみで、3件未満のため参考値として扱います。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回り（購入価格に対して実際に得られる利益の割合という意味です）は3.17%、平均提示価格は2600万円、家賃中央値は83,500円（サンプル1件）でした。1件の結果だけで棟全体の相場を断定することはできません。
品川区全体では診断件数が183件あり、内訳は危険（割高）103件、注意24件、安全・割安53件、判定不能3件で、最も多い判定は「危険（割高）」です。エリアの平均実質利回りは3.53%、平均提示価格は3517万円、家賃中央値は93,000円です。棟とエリアの差を示す数値は今回のデータに無いため、個別の診断を依頼して確かめてください。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
棟から62m離れた東五反田１－２－３９の地価公示地点では、令和8年1月1日時点で1平方メートルあたり3,300,000円、前年は2,830,000円でした。変動率は16.6%の上昇です。地価公示は国が毎年公表する土地の目安価格のことですが、今後も上がり続けるとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで955件あり、価格中央値は4500万円、1平方メートルあたりの単価中央値は138.5万円、面積中央値は35平方メートルです。例えば上大崎の1R（15平方メートル、1984年築）は1400万円〜1500万円、高輪の1K（20平方メートル、2004年築）は3000万円という事例があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定は「なし」、液状化は「やや液状化しにくい」、地形は「谷底低地（傾斜が1/100以上のゆるやかな谷状の土地という意味です）」です。これらは公開データの目安であり、購入前には自治体のハザードマップで最新情報を確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
外部の口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4.1（22件）という評価が公開されています。具体的な良い点・気になる点の内容は今回のデータには含まれていないため、気になる方はマンションレビューのサイトで実際のコメントを確認してください。22件という件数自体は、口コミの傾向を知る手がかりになります。
五反田駅徒歩4〜6分で便利な立地ですが、診断は1件のみで参考値です。
棟の実質利回り3.17%はエリア平均3.53%より低く、価格妥当性は個別確認が必要です。
地価は16.6%上昇していますが将来は断定できず、管理実態や口コミ詳細は自分で確認してください。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 重要事項説明書で構造・権利関係を確認する
- 最新の賃貸契約内容と実際の家賃を確認する
- 周辺取引事例955件の内訳を自分の物件と比べる
- 自治体のハザードマップで浸水・液状化リスクを確認する
- マンションレビュー等で口コミの具体的内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格が妥当かは別の問題だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-29時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.1点22件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-10-28確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.36ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.17%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.36ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 83,500円
この棟の家賃中央値（83,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 10.2% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東五反田１－２－３９（この棟から約62m） 令和8年1月1日 住宅地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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