グランヴァン東品川
グランヴァン東品川（東京都 品川区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築22年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都品川区東品川三丁目7番1号 |
|---|---|
| 交通 | 京急本線 新馬場駅 徒歩7分 |
| 築年 | 2004-04（築22年） |
| 総戸数 | 81戸 |
| 階数 | 地上9階建 |
| 構造 | RC造(鉄筋コンクリート) |
| 分譲会社 | ヴァン都市開発(株)・グランヴァン(株) |
| 建物管理会社 | ホームライフ管理 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
グランヴァン東品川は、東京都品川区東品川三丁目にある京急本線新馬場駅徒歩7分の投資用ワンルームマンションです。2004年築のRC造9階建・全81戸で、割高診断は参考値（2件）ながら2件とも危険（割高）という結果でした。地価は上昇していますが、液状化リスクにも注意が必要です。
立地と交通
グランヴァン東品川は、京急本線の新馬場駅から徒歩7分の場所に建つワンルームマンションです。新馬場駅は京急本線の駅で、品川駅や羽田空港方面への乗り換えがしやすく、都心へ通勤・通学する人にとって使いやすい立地と言えます。徒歩7分は天候や荷物の量によって体感が変わる距離なので、実際に現地を歩いて確認することをおすすめします。
住所は東京都品川区東品川三丁目7番1号で、用途地域は準工業地域です。準工業地域とは、工場や住宅、店舗などが混在して建てられることを認められている地域を指す言葉で、周辺には住宅だけでなく様々な種類の建物が混ざっている可能性があります。建蔽率は60%、容積率は300%で、防火地域の区分は準防火地域です。
建物と管理
建物は2004年4月に竣工した、地上9階建・総戸数81戸のRC造（鉄筋コンクリート造）マンションです。築年数は22年で、権利形態は所有権となっています。分譲会社はヴァン都市開発(株)とグランヴァン(株)の2社です。長期間経過した建物なので、外壁や設備の状態は資料だけでなく現地でも確認することをおすすめします。
管理会社はホームライフ管理です。管理体制の具体的な内容、たとえば修繕積立金の金額や長期修繕計画の有無、過去の大規模修繕の実施状況などは今回のデータに含まれていないため、管理組合の総会議事録と長期修繕計画書を売主や管理会社に求めて確かめてください。管理の実態は入居後の暮らしやすさや資産価値の維持に直結する部分です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は2件しか行われていないため、参考値として扱います。2件とも判定は危険（割高）で、平均実質利回りは3.37%、平均提示価格は2700万円でした。家賃は90,000円から91,000円の範囲にあり、中央値は90,500円です。件数が少ないので、この数字だけで棟全体の傾向を決めつけることはできません。
エリアである品川区全体では179件の診断が行われており、危険（割高）が102件、注意が24件、安全・割安が53件で、こちらも多い判定は危険（割高）でした。エリアの平均実質利回りは3.54%、平均提示価格は3524万円、家賃中央値は93,000円です。この棟の家賃や利回りはエリア平均よりやや低めですが、診断件数の差が大きいため、単純な比較で割高・割安を判断するのは難しいところです。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から189m離れた地点（東品川１－３９－２、令和8年1月1日時点）の価格は1平方メートルあたり1,490,000円で、前年の1,260,000円から18.3%上昇しています。用途地域は準工業地域、区分は住宅地です。地価が上昇していることは、周辺の需要や再開発の動きを示す一つの材料になります。
周辺の取引事例は352件（2024年第1四半期から2025年第4四半期まで）あり、価格の中央値は3150万円、単価の中央値は1平方メートルあたり125万円、面積の中央値は30平方メートルです。例として、北品川の1K・20平方メートルの部屋が3200万円で成約した事例や、同じく北品川の1K・20平方メートルが2800万円で取引された事例があります。
国土交通省のハザード情報では、洪水浸水想定は0.5m未満、高潮は1mから3m未満とされており、地形は埋立地で、液状化のしやすさは「非常に液状化しやすい」と分類されています。埋立地特有の地盤リスクや浸水リスクについては、購入前に自治体のハザードマップや地盤調査の資料で詳しい内容を確かめてください。
新馬場駅徒歩7分で便利ですが、割高診断は2件とも危険（割高）で参考値にとどまります。
地価は1年で18.3%上昇した一方、液状化しやすい埋立地である点も見逃せません。
管理体制や修繕計画の詳細は未取得のため、総会議事録などで必ず確認しましょう。
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画書で管理体制を確認する
- 修繕積立金の金額や滞納状況を管理会社に確認する
- 重要事項説明書で建物の構造や権利関係を再確認する
- 周辺の実際の賃貸募集家賃を複数の情報源で比較する
- 液状化・浸水リスクをハザードマップと地盤調査で確認する
- 割高診断の件数が少ないため複数の査定で価格を確かめる
- これらが揃っても価格が妥当とは限らないため、買ってよいという意味ではありません
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-10-04時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 2 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 品川区）
相場（3.53%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.16ポイント。診断2件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断2件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.37%）は、東京都 品川区相場（3.53%）より0.16ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 品川区エリア匿名集計。
家賃相場・賃料分析
- 91,000円
- 90,000円
この棟の家賃中央値（90,500円）は、東京都 品川区の周辺相場中央値（93,000円）より 2.7% 安い ＝ ほぼ相場どおりの水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／東品川１－３９－２（この棟から約189m） 令和8年1月1日 住宅地・準防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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