エクセリア新宿第2
エクセリア新宿第2（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築29年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区西新宿7丁目19-7 |
|---|---|
| 交通 | 東京メトロ丸の内線 西新宿駅 徒歩5分 ／ JR各線 新宿駅 徒歩9分 |
| 築年 | 1997-10（築29年） |
| 総戸数 | 26戸 |
| 階数 | 地上7階建 |
| 構造 | RC造 |
| 分譲会社 | 株式会社ディバイス |
| 建物管理会社 | 株式会社親愛 |
| 土地権利 | 所有権 |
この物件の解説（宅建士視点）
エクセリア新宿第2は、東京都新宿区西新宿7丁目に建つ1997年竣工・地上7階建て・全26戸の投資用ワンルームマンションです。丸ノ内線西新宿駅から徒歩5分、JR新宿駅からも徒歩9分とアクセスは良好です。割高診断の件数は1件で参考値ですが、判定は「危険（割高）」でした。
立地と交通
最寄り駅は東京メトロ丸の内線の西新宿駅で、物件からは徒歩5分の距離です。JR各線が乗り入れる新宿駅までも徒歩9分で、通勤・通学や都心へのアクセスに使いやすい立地だといえます。二つの駅を使い分けられる点は、単身者向けマンションとしての利便性を支える要素の一つです。
ただし徒歩分数はあくまで目安であり、実際の道のりの傾斜や横断に時間がかかる道路などは含まれていない場合があります。内見の際は実際に歩いてみて、夜間の人通りや街灯の有無なども合わせて確認することをおすすめします。立地の良さと住みやすさは必ずしも一致しないため、現地での確認は欠かせません。
建物と管理
建物は1997年10月に竣工したRC造（鉄筋コンクリート造）のマンションで、地上7階建て、総戸数は26戸です。権利形態は所有権で、分譲会社は株式会社ディバイス、管理会社は株式会社親愛が担っています。竣工から29年が経過しており、外壁や設備の老朽化が進みやすい時期に入っていると考えられます。
修繕の履歴や管理組合の運営状況、積立金の残高といった具体的な情報は今回のデータには含まれていません。購入を検討する際は、長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社の株式会社親愛か売主に求めて、修繕の予定と費用の見通しを確認してください。総戸数26戸という規模は、意思決定がまとまりやすい反面、一戸あたりの修繕費負担が大きくなる可能性もあります。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は1件のみのため、参考値として受け取ってください。判定は「危険（割高）」で、平均実質利回りは3.46%、平均提示価格は1950万円でした。家賃は75,000円（サンプル1件）で、最終診断日は2024年3月26日です。件数が少ないため、この結果だけで物件の良し悪しを断定することはできません。
同じ新宿区全体では259件の診断があり、「危険（割高）」が133件と最も多く、注意38件、安全・割安83件、判定不能5件という内訳です。エリア全体の平均実質利回りは3.5%、平均提示価格は3082万円、家賃中央値は95,000円でした。エリア全体でも割高判定が多いことから、新宿区の投資用ワンルーム市場全体が価格に対して利回りが低めの傾向にあるとうかがえます。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国土交通省の地価公示によると、棟から101m離れた「西新宿７－１８－１９」の地点（商業地域、建蔽率80%、容積率600%、防火地域）の価格は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり2,380,000円です。前年の2,060,000円から15.5%上昇しており、地価は上昇傾向にあることが読み取れます。ただし地価の上昇が家賃や売買価格の上昇に直結するとは限りません。
周辺の取引事例は974件（2024年第1四半期〜2025年第4四半期）あり、価格の中央値は3300万円、面積中央値30平方メートルあたりの単価中央値は120万円でした。例として北新宿地区の2002年築1Kでは2025年第4四半期に2500万円〜3200万円、2008年築1Kでは3700万円の取引事例が見られます。築年数や面積によって価格の幅が大きいことが分かります。
ハザード情報では、洪水浸水想定は「なし」、液状化のしやすさは「液状化しにくい」、地形は「ローム台地」とされています。用途地域は商業地域で、市街化区域に含まれます。これらは国の公開データに基づく目安であるため、購入前には自治体が公開する最新のハザードマップも併せて確認してください。
住んでいる人・検討した人の声
住まい探しの口コミサイト「マンションレビュー」では、この棟に評点4.6（14件）が付いています。評点は高めですが、具体的な良い点・気になる点のコメントは今回のデータには含まれていません。内容が気になる方は、マンションレビューのサイトで実際のコメントを直接確認してください。評点の数字だけでは住み心地の詳細までは分からないため、複数の情報源と合わせて判断することをおすすめします。
割高診断は参考値の1件で「危険（割高）」、新宿区全体も「危険（割高）」が最多です。
築29年・26戸の棟は修繕計画や管理状況を資料で必ず確認することが欠かせません。
地価は上昇傾向でもハザードや取引事例は棟ごとに個別の確認が必要です。
- 長期修繕計画書と直近の総会議事録を管理会社に確認する
- 賃貸借契約書と入居状況を売主に確認する
- 過去の大規模修繕の履歴と今後の予定を確認する
- 登記簿謄本で権利関係や抵当権の有無を確認する
- 自治体の最新ハザードマップで浸水・液状化情報を確認する
- マンションレビュー等で口コミの具体的内容を確認する
- これらが揃えば買ってよい、という意味ではない。価格の妥当性は別だから
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-09時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
-
マンションレビュー 4.6点14件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-11-08確認）
この物件の割高診断サマリー
※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
出典: 当社「割高診断」で扱った当該棟の匿名診断 1 件の集計。個人を特定する情報は含みません。
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
相場（3.5%）に対し、この棟の平均実質利回りは -0.04ポイント。診断1件のため参考値（サンプル僅少）です。件数が増え次第、相場ポジションの精度が上がります。 ＝当社割高診断の匿名集計にもとづく相場ポジション。
参考値（診断1件・サンプル僅少）。※ 診断サンプルが少なく参考値です。件数が増え次第、精度が上がります。
この棟の平均実質利回り（3.46%）は、東京都 新宿区相場（3.5%）より0.04ポイント低い水準です。相場比で利回りが低い＝割高に振れやすい点に注意。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
- 75,000円
この棟の家賃中央値（75,000円）は、東京都 新宿区の周辺相場中央値（95,000円）より 21.1% 安い ＝ かなり割安の水準です。
出典: 当社「割高診断」で扱った家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／西新宿７－１８－１９（この棟から約101m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
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