ガーラ新宿下落合
ガーラ新宿下落合（東京都 新宿区）の物件概要と、当社「割高診断」にもとづく相場ポジションをまとめました。築21年。
投稿日: ／ 最終更新: 当社の割高診断データにもとづく集計
物件サマリー
| 所在地 | 東京都新宿区下落合1丁目15-19 |
|---|---|
| 交通 | 下落合駅 徒歩1分 ／ 中井駅 徒歩10分 |
| 築年 | 2005-04（築21年） |
| 総戸数 | 51戸 |
| 階数 | 8階建 |
| 建物管理会社 | PLANINVEST |
この物件の解説（宅建士視点）
ガーラ新宿下落合は、東京都新宿区下落合1丁目にある2005年4月竣工・8階建51戸の投資用ワンルームマンションです。下落合駅から徒歩1分、中井駅からも徒歩10分とアクセスが良く、FJネクストのガーラブランドによる管理体制も含めて、宅建士の視点で立地・建物・相場データを中立に解説します。
立地と交通
ガーラ新宿下落合は、東京都新宿区下落合1丁目に位置し、下落合駅まで徒歩1分という駅近の立地です。徒歩1分は駅のすぐそばという距離感で、通勤や通学の移動がしやすい点が特徴です。
最寄りの下落合駅に加えて、中井駅も徒歩10分の距離にあり、2つの駅を使い分けられる点も魅力です。周辺の道路状況や商店街の様子など生活のしやすさは今回のデータに無いため、現地を歩いて確認することをおすすめします。
建物と管理
建物は2005年4月に竣工し、2026年時点で築21年です。8階建で総戸数は51戸、分譲会社は東証プライム上場のFJネクストで、同社の投資用ワンルームブランド「ガーラ」の1棟です。FJネクストは首都圏の駅近物件を中心に、投資用途に最適化した設備仕様のマンションを企画・分譲してきた会社です。
管理会社はPLANINVESTです。建物の構造や土地の権利形態（所有権か借地権か）は今回のデータに無いため、重要事項説明書か登記簿で確かめてください。管理体制についても、総会議事録や長期修繕計画を売主や管理会社に求めて確認すると安心です。
割高診断から見た相場ポジション
この棟の割高診断は、2026年11月時点で件数が0件のため、データ蓄積中です。判定の多い・少ないを比較できる段階ではありません。価格が市場に対して妥当かどうかを知りたい場合は、後述の周辺取引事例や地価公示の数字と照らし合わせたうえで、不動産会社に価格の根拠を具体的に説明してもらうことをおすすめします。
エリア全体の割高診断データも今回は無いため、この棟単体の立ち位置を数値で比較することはできません。今後診断の件数が増えれば、判定の傾向が見えてくる可能性があります。
周辺の地価・取引・ハザードの読み方
国交省の地価公示によると、棟から192m離れた中落合2-8-9の地点（近隣商業地域・商業地）は、令和8年7月1日時点で1平方メートルあたり1,670,000円です。前年の1,390,000円から20.1%上昇しており、周辺エリアの地価は上昇傾向にあることが分かります。ただし地価の上昇がそのまま物件価格の上昇を意味するとは限りません。
周辺の取引事例は2024年第1四半期から2025年第4四半期までで558件あり、価格の中央値は2400万円、面積の中央値は25平方メートル、単価の中央値は1平方メートルあたり104.5万円です。例えば2025年第4四半期の上落合では、20平方メートルの1Kが2500万円や1900万円で取引されています。こうした事例は参考情報であり、個別の物件価格が妥当かどうかの判断には立地や築年数の違いも考慮する必要があります。
ハザード情報では、洪水の浸水想定が0.5〜3m、地形は谷底低地（傾斜1/100以上）とされており、液状化のしやすさは「やや液状化しにくい」とされています。浸水想定がある点は見逃さず、購入前にハザードマップで具体的な範囲と階数との関係を確認してください。用途地域は近隣商業地域で、市街化区域に含まれます。
住んでいる人・検討した人の声
口コミサイト「マンションレビュー」では、評点4（5点満点）、件数8件の評価が確認できます。良い点や気になる点の具体的なコメント内容は今回のデータには含まれていないため、詳しい内容を知りたい場合は同サイトの最新のコメントを直接確認することをおすすめします。
下落合駅徒歩1分の駅近立地だが、建物の構造や権利形態は要確認です。
診断件数は0件でデータ蓄積中、周辺取引事例と地価公示を参考に価格を検討してください。
洪水浸水想定があるため、ハザードマップで自室の階数との関係を必ず確認してください。
- 建物の構造・権利形態を重要事項説明書や登記簿で確認する
- 管理組合の総会議事録と長期修繕計画を確認する
- 洪水浸水想定0.5〜3mの範囲と自室の階数を照らし合わせる
- 周辺取引事例と価格の根拠を不動産会社に説明してもらう
- マンションレビューの最新コメントで住環境の評判を確認する
- これらが揃っても買ってよいとは言えない（価格が妥当かは別問題だから）
※ 本解説は当社の割高診断データ・国土交通省の公開データ・公開されている口コミをもとに編集部が作成したものです（2026-11-05時点）。特定の物件の購入・売却を勧めるものではなく、最終判断はご自身で行ってください。
分譲会社について
東証プライム上場。投資用ワンルームマンション「ガーラ」ブランドに特化し、首都圏の駅近物件を中心に企画・分譲。投資用途に最適化した設備仕様が特徴。
「ガーラマンションって、実際どうなの？」。東証プライム上場グループの安心感という声と「価格が高い」「営業電話が多い」という声が混在する会社を、立地・収支・出口の観点から宅建士視点で検証します。 運営する会社は不動産会社（宅地建物取引業者）ではありません。宅地建物取引士で不動産投資家・経営者のこうのすけが、セカンドオピニオンとしてお話しします。 「ガーラマンションって、実際どうなんですか？」。FJネクストの投資用マンションを提案された人から、こうした相談が届きます。東証プライム上場グループという安心感がある一方、口コミには「価格が高い」「営業電話が多い」という声も見られます。 グループの2026年3月期連結決算は、売上高1,423億7,400万円（前期比26.6%増）・営業利益144億200万円（同51.8%増）・純利益100億1,000万円（同54.4%増）と増収増益で推移しています（決算短信より、2026年10月確認）。上場グループとしての情報開示・継続性は、投資家にとって一定の安心材料になります。ただし、上場している＝物件が割安・優良という意味ではない点は押さえておきたいところです。
FJネクストの詳細レポートを読む →この物件の口コミ
外部サイトの口コミ・評判（参考情報）
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マンションレビュー 4点8件マンションレビューで詳細を見る →
上記はマンションレビューの口コミの傾向を当社が独自にまとめたものです。口コミは各サイトへの投稿者個人の体験・感想であり、当社の一次情報ではありません。投資成果を保証するものではありません。（2026-07-29確認）
この物件の割高診断サマリー
エリア相場ポジション（東京都 新宿区）
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア匿名集計。
エリア解説（監修：こうのすけ）
新宿区のワンルーム需要と相場観
新宿区は都内でも屈指の賃貸需要エリアです。JR・私鉄・地下鉄が集中し、都心各所への通勤利便が高いため、単身社会人を中心に空室が出にくい傾向があります。神楽坂・市ヶ谷・四谷など職住近接の落ち着いた住宅地から、新宿駅周辺の繁華性の高いエリアまで、同じ区内でも賃料帯が大きく分かれる点に注意が必要です。
供給面では投資用ワンルームの新規開発が続いており、駅からの距離や築年で競合が生じやすい状況です。表面利回りは都内平均並みに低く出やすく、提示価格が相場から乖離していないかを一戸ずつ確認することをおすすめします。買う前に、同一エリアの実勢賃料と提示価格のバランスを割高診断で客観的に把握しておくと安心です。
監修：こうのすけ（宅地建物取引士）。エリアの単身需要・供給・相場観にもとづく編集部解説です。
家賃相場・賃料分析
この棟の家賃事例は現在 0件。匿名性確保のため 1件 以上で実数を公開します。下の周辺相場をご参照ください。
出典: 当社「割高診断」の東京都 新宿区エリア家賃データの匿名集計。数値は当社の割高診断で扱った家賃データにもとづく目安で、実際の募集・成約賃料を保証するものではありません。設備・募集時期・市況で実勢は変動します。
この駅の賃貸需要
この物件が使う駅の「借り手がいるか」を、当社「みんなの家賃」の駅データで確認できます。売買の目線（上の家賃分析）とは別に、貸す側の目線で見た数字です。
出典: 当社「みんなの家賃」の駅データ（2026-07-16時点）。空室率・単身世帯の割合・人口の動きは駅周辺の統計にもとづく集計値で、この物件個別の空室リスクを示すものではありません。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・不動産取引価格情報）を当社が駅単位に集計（2026-07-16時点・集計対象 2棟）。地価は駅に紐づく物件の最寄り地価公示地点の中央値、取引価格は周辺の中古マンション小型住戸（35㎡以下・1R〜1LDK）の地区単位匿名データの中央値です。集計対象が少ないため参考値としてご覧ください。
この棟の国土交通省データ
駅単位ではなく、この棟の地点そのもので国土交通省のデータを引いています。
地価公示／中落合２－８－９（この棟から約192m） 令和8年7月1日 商業地・防火地域
2025年第4四半期までの中古マンション・35㎡以下または1R〜1LDK・この棟から半径1.5km（地区単位の匿名化データ。この棟の取引価格ではありません）
想定最大規模の浸水想定区域・地形分類・用途地域を、この棟の座標で判定。実際の避難や建築の可否は自治体のハザードマップ・都市計画図をご確認ください。
出典: 国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・地価調査／不動産取引価格情報／洪水・高潮浸水想定区域／地形分類／用途地域）。座標は住所からの変換値で、数十mの誤差を含みます。
無料面談を受けた方のリアルな声（全22件）
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